Styrelsen informerar


2018-09-02

 

Nya stadgar
Styrelsen har beslutat att hålla en extrastämma för att slutgiltigt anta de nya stadgarna. Det sker som tidigare informerats i två steg, beslut ska fattas på två på varandra följande stämmor. Första steget tog vi på vår ordinarie årsstämma i juni och nu är det dags för att ta det slutliga steget i processen. Vi har ju förvisso kunnat vänta till nästa års ordinarie stämma men styrelsen finner det angeläget att så snart som möjligt harmonisera stadgarna med  gällande lagstiftning. De nya stadgarna innebär i flera avseenden även ett avsevärt bättre skydd för föreningarna.  Det blir således förutom vissa formella punkter endast en fråga på dagordningen. Kallelse till extrastämman kommer senare, senast en vecka innan stämman.

Aktuellt underhåll
Vi håller i skrivande stund på att byta tak och vindskivor på samtliga balkonger. Det är Arnes plåt som utför arbetet och priset uppgår till 217 500 kr inkl. moms.
Målaren har tidigare i somras målat de balkonger där vi bytt ut fronter och överliggare.
Nästa år kommer verandorna att målas.
Vi planerar att genomföra en våtrumsbesiktning. Vi håller just nu på att ta in priser för arbetet.
En energideklaration måste vi enligt lag genomföra. Där håller vi på att undersöka marknaden och priser kommer att jämföras.
Vi har efter ett tips från en medlem hittat rätt tätningslister till våra entrédörrar. Vi har köpt in lister som vi kan använda. De är mycket lätta att montera då man endast behöver pressa in dem i de spår som finns i karmen. Det är hullingar på listen som gör att de låses fast. Kontakta styrelsen då ni avser byta list, de ligger på lager i u-centralen.


Ekonomi

Nuvarande kassa uppgår till drygt 1,6 miljoner kr och ligger i linje med prognos. Investeringarna uppgår till nästan 6 miljoner kr. När det gäller våra sparade medel fick vi på senaste årsstämman två frågor angående våra placeringar. Den första frågeställaren ”hade hört rykten att Global Invest tog ut stora avgifter av sina kunder” och den andra frågeställaren undrade om ”placeringarna gjordes utifrån etik- och hållbarhetsperspektiv”. Stefan Löfroth som är vår kontakt och rådgivare svarar enligt följande på dessa båda frågor:
Vad gäller avgifter hos Global Invest tar inte vi några extra avgifter av våra kunder. Vi erhåller ersättningen från tredjepart (t.ex. Carnegie, Garantum, Erik Penser osv). Med andra ord, ni skulle kunna öppna ett konto på Avanza och erhålla samma priser som hos mig fast då utan en personlig kontakt. 
Det som ni betalat genom åren är courtage på strukturerade placeringar som varit 2 % per investeringstillfälle. Dessa placeringar har de allra flesta haft fem års löptider.
På fondinvesteringar tas det löpande ut en fondavgift (förvaltaravgift till fondbolaget). Dessa ligger på 0,9 % -1,4 % årligen i dagsläget. Om ni t.ex. skulle investera i Carnegie Corporate Bond som är ett av våra fondinnehav, blir kostnaden 0,9 % årligen. Global Invest erhåller sin ersättning av förvaltararvodena och vi erhåller cirka 40 % av förvaltaravgiften ovan. Som jag nämnde tidigare skulle ni erhålla samma pris från exempelvis Avanza då de får sin ersättning på samma sätt. 
Portföljen har sedan vårt samarbete genererat väldigt bra avkastning i förhållande till risknivå. Vi har idag en ungefärlig avkastning på 4 % - 5 % årligen till riskklass 2,3 (skala 1-7). Denna portfölj som byggts upp genom åren har skapats genom att vi haft ett bra samarbete där jag gett er råd utifrån de behov ni har som förening. Dessa råd har sedan genererat bra avkastning till er förening och även då till låga risker.  
Vad gäller etik och hållbarhet i våra värdepapper anser jag att det inte finns något speciellt att anmärka på detta”.

Städdag
Lördagen den 20/10 är utsedd till städdag. En container för grovsopor kommer att hyras. Den kommer att ställas upp i närhet av parkeringen med motorvärmarposter. Observera att den inte är avsedd för miljöfarligt avfall eller hushållssopor. Kallelse kommer senare men planera för start kl. 09:00 fram till lunch. På städdagen kommer cyklar att märkas upp som bedöms vara ”herrelösa” eller ”ur trafik”. Dessa kommer senare att borttransporteras. Ni som finner er cykel märkt men absolut vill ha den kvar kontaktar styrelsen eller lappar cykeln med ert namn.

Styrelsen
Gm
Hans Alexandersson


2018-04-23

 

Radonsaneringen
Den radonsanering vi gjorde för 1 år sedan har burit frukt. Samtliga lägenheter som i tidigare mätningar inte klarade 200 bq/kvm ligger nu under gränsvärdet. De radonsugar som installerats har visat sig vara mycket effektiva. Det innebär att vi nu kan lägga radonproblematiken till handlingarna. Det kostade visserligen en vacker slant men det känns skönt att vi idag kan visa att vi inte har förhöjda värden i vår förening. Det bidrar till ett högre värde på våra lägenheter. Många potentiella köpare ställer ofta frågan om vi har otillåtna radonvärden i våra fastigheter.


Garage

Det har framställts en begäran om tillstånd att hyra ut garage som är upplåten tillsammans med bostadsrätten. Styrelsen har beslutat att ge tillstånd till det men att vi i så fall måste hyra ut till någon inom föreningen. Hyresavtal ska skrivas med avstående av besittningsrätten.

 

Underhåll
Samtliga tak över våra balkonger kommer att utbytas med planerad start i början av sommaren.
Målning kommer att utföras på de F-hus som fick verandorna reparerade förrförra året. De har stått omålade därför att det tryckimpregnerade virket måste bli tillräckligt torrt för att kunna målas.

 

Årsstämma
Styrelsen vill redan nu informera om att den kommande årsstämman är planerad till den 4 juni. Årsredovisningen är i skrivande stund inte färdig. Kallelse jämte årsredovisning kommer senare.

 

Städdag
Vårens städdag är planerad till lördagen den 26 maj. Separat kallelse kommer senare.

Örebro den 23 april 2018
Styrelsen gm
Hans Alexandersson

2018-02-14

 

Förändrade avgifter
Styrelsen har beslutat att justera upp avgiften med 2 % fr.o.m. den 1/4. Orsaken är att vi måste öka på vår yttre underhållsfond för att kunna möta framtida stora underhållsåtgärder. Det gäller framförallt takbyte och så småningom stambyte. Underhållsplanen ligger till grund för vår yttre underhållsfond och pengarna till underhållsfonden avsätts från vårt ackumulerade resultat. Dessutom blev förra verksamhetsåret ett mycket tungt år, vi hade stora underhållskostnader och även en del oförutsedda händelser som påverkade resultatet negativt. 
Allmänna prisjusteringarna ligger årligen på mellan 2-4 %. Vi har i och med denna höjning höjt avgifterna med endast 4,8 % sedan 1994. Vi har all anledning att känna oss lite stolta över det vi hittills uträttat. Om vi fortsättningsvis sköter våra kort väl har föreningen alla utsikter gå en ljus framtid till mötes.

Motioner
Styrelsen vill ha in eventuella motioner till årsstämman senast den 20/3. Det underlättar för styrelsen om inkomna motioner är väl underbyggda. Det går bra att mejla undertecknad till följande adress: hansgalexandersson@gmail.com eller lämna motionerna i min postlåda på adress Norensbergsgatan 112.

Radon
Vi genomför nu en kontrollmätning för de lägenheter där vi installerade s.k. radonsugar. Vi får hålla tummarna för att värdena hamnar under gränsvärdet på 200 becquerel per kvm.

Blankett för ombyggnad
Vi kommer att strama upp rutinerna högst avsevärt gällande förändringar och ombyggnationer. Styrelsen håller därför på att utarbeta en blankett för ansökning om ombyggnader och förändringar i och utanför lägenheten. Blanketten kommer så småningom att läggas ut på vår hemsida.

Nya stadgar
Samtliga bostadsrättsföreningar måste nu byta stadgar p.g.a. lagändringar. Syftet med de nya stadgarna är förutom lagändringarna också att skydda föreningarna mot medlemmar som gör förändringar och ombyggnader som inte är tillåtna. Noterbart är att mer underhåll kommer att flyttas från föreningarna till medlemmarna. Antagande av nya stadgar sker i två steg. Det ska fattas beslut på ”2 på varandra följande stämmor”.
Vi måste inleda processen före halvårsskiftet. Det innebär att det kan bli fråga om en extrastämma med endast denna punkt på dagordningen. Vi kan även ta första beslutet på årets stämma och ta beslut nummer 2 på nästa ordinarie stämma. Fördelen är att vi då slipper anordna en extrastämma men nackdelen är då att vi under ett år har stadgar som inte följer lagen. Är man medveten om det spelar det ingen större roll bara man följer lagtexten.

Underhåll
Vi kommer att byta ut 30 balkongtak till en kostnad av 220 000 kr. Arnes Plåt AB vann upphandlingen och kommer att utföra arbetet.
Vi kommer att se över garagebelysningen och eventuellt byta ut armaturerna.
Målning av de utbytta delarna på F-husens balkonger kommer under året att ske.
Målning och eventuellt utbyte av skadade brädor kommer att ske på ett antal gavelspetsar. Det gäller då husen vid Villa- och Sturegatan. Vi gör en bedömning av vilka som är allra sämst och åtgärdar därefter.

Ny ordförande
Sittande ordförande kommer nu att sluta som ordförande efter 26 år som ordförande i vår förening. Valberedningen har nu uppdraget att föreslå en ny ordförande. Kön till denna arbetsuppgift brukar inte vara särskilt lång och vem det nu än blir så är det viktigt att vi som bor här stöttar vår nya ordförande. Det är en uppgift som är fyllt av arbete och där det ibland dyker upp kinkiga och besvärliga frågor.  
Innan mitt tillträde 1992 hade föreningen minst 5 olika ordföranden på 13 år, kanske fler. Det är sannerligen ingen bra modell och det är kolossalt viktigt med kontinuitet. Fastighetsförvaltning präglas av långsiktighet och det gäller även i viss mån ordföranden och övriga styrelsemedlemmar. En tidshorisont på 26 år är dock kanske i mesta laget.

För Styrelsen
Hans Alexandersson

2017-12-17

 

Styrelsens information till jul brukar alltid börja med några rader om huruvida vi ska ligga kvar med bibehållna avgifter eller om vi beslutat om en avgiftshöjning. Oftast brukar vi dela ut en julklapp i form av oförändrade avgifter. Sedan 1994 har vi höjt avgifterna med mycket blygsamma 2,8 %. Riksbyggen har skrotat alla sina gamla datasystem och gått in i ett nytt system vilket medfört mycket stora problem med deras leveranser. Deras arbete med vår budget blev försenat och vi har därför kvar samma avgifter t.o.m. mars månad. Innan dess kommer vi att ta ställning till nästa års budget.


Årets resultat kommer att bli negativt, hur mycket minus vet vi inte i dagsläget men det kommer att röra sig om ett minusresultat på mellan ca 250 – 450 kkr. Inte oväntat då vi har haft mycket stora åtaganden i form av verandareparationer, asfaltering av parkering, ny värmepump, radonsanering samt otur med några oplanerade händelser i form av avloppsbrott och vattenskada i U-centralen. Vi kan nog förvänta oss en ökande frekvens av obehagliga överraskningar i framtiden då fastigheten börjar få några år på nacken. Det har vår förvaltare också mycket riktigt varnat för.

Nästa års reparationer och underhåll kommer att utföras i form av utbyte av samtliga balkongtak till en ungefärlig kostnad av 250 kkr. Ommålning kommer att beställas av laserade gavelspetsar och möjligen även målning av våra garage. Vi kommer att starta renovering av rötskador på våra förråd. Denna insats kommer troligen att fördelas över flera säsonger. Arbetskrävande och dyrbart. Här måste ni som byggt trallar dikt an mot förråden givetvis själva ansvara för att trallbrädorna avlägsnas så att hantverkarna får åtkomst till väggen för reparation. Det är ju inte föreningen som lagt dit trallen och det är ju dessutom i huvudsak denna byggmetod som orsakat skadorna.


Det har återigen kommit klagomål från kommunens personal som tömmer vår lokal ämnat för miljöfarligt avfall. Undertecknad har fått rejält påskrivet, vi är enligt kommunens personal sämre än Vivallaområdet. Tillåtet är exempelvis småelektronik, batterier och ljuskällor. Här måste vi alla lova en bättring. Jag vädjar till samtliga boende att läsa noga på informationsskyltarna och vår hemsida sophantering.html#140616.

En julcontainer har som vanligt beställts och ställs upp på samma plats som brukligt, bredvid p-platserna 12/13 intill motorvärmarparkeringen. Observera att den endast är avsedd för julklappsemballage och inget annat.


Sist men inte minst önskar styrelsen samtliga boende en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År
Styrelsen gm Hans Alexandersson

2017-07-03

 

Värmesystemet
Styrelsen har slutit avtal med ett företag som heter eGain (www.egain.se). Företagets affärsidé är som namnet antyder, nämligen att optimera energianläggningar och minska energiförbrukning. Idén är för det första att placera ut s.k. loggrar (temperaturgivare) i några av våra lägenheter (18 st) som mäter exakt temperatur men också luftfuktighet. Det innebär att man mäter en s.k. ”upplevd temperatur”. Dessa temperaturgivare ingår i styrsystemet. För det andra arbetar systemet mot väderleksutsikterna vilket eliminerar trögheten i systemen och hänsyn tas även till solens värmande effekt. Vid solsken styrs värmeutmatningen ned i motsats till gamla tröga system med givare i skuggläge som bortser från solens inverkan. En ny temperaturgivare är installerad på tvättstugan/u-centralen som är kopplad till vår styrenhet i u-centralen. Dessutom kan vi lätt identifiera eventuella snedbelastningar i vårt värmesystem i syfte att vidta förbättringsåtgärder via mätningen som sker i ett antal lägenheter. Noterbart är ju också att dessa givare kan skiftas mellan olika lägenheter.

De 18 temperaturgivarna kopplas till ett eluttag och sätts på lämpligt ställe upp på vägg 160 cm från golv. Vi kommer initialt att sprida ut dessa så att samtliga hustyper finns representerade och vi kommer särskilt att beakta de lägenheter där vi fått indikationer på att de upplevs som kalla. Temperaturgivarna står ständigt i kontakt med eGains operativa enhet. Föreningen kommer fortlöpande varje vecka att få information om förbrukningssiffror samt temperaturer i de lägenheter vi mäter. Elförbrukningen för givarna uppges till ca 5 kr/år.

Förhoppningen är att vi kan spara ca 10-15 % (vi debiteras för ca 1, 1 miljon/år) och förhoppningsvis ännu mer på vår energiförbrukning. Det kostar oss ca 30 000 kr exklusive moms i installationskostnader och drygt 30 000 kr/år exklusive moms i driftkostnader. Avtalet är treårigt men vi har option på att kliva av efter 18 månader om det inte alls skulle hålla vad det lovar. Referenser har vi då undertecknad har sett det på nära håll i en annan förening som gjort avsevärda besparingar.

En ny pump för värmesystemet kommer under sommaren att installeras då den befintliga börjar bli föråldrad och uttjänt. Kostnad ca 100 000 kr och livslängden är beräknad till ca 25 år.

Radon

Sanering är nu utförd gällande 13 av våra lägenheter i F-husen. Kontrollmätningar kommer att ske snarast då eldningssäsongen startar, d.v.s. tidigast den 1/10. Kostnaden kunde sänkas från 521 000 kr till 471 000 kr tack vare att Radea som utförde saneringen inte behövde borra så mycket som planerat. Några tusenlappar tillkommer för en del elektriska arbeten.

Verandor
Verandarenoveringen är nu nästan färdig, endast tvättstugans veranda återstår. Det handlar om 51 verandor som vi byggt om helt och hållet i nära nog exakt samma utförande som ursprunget. Sedan byts en och annan rötskadad detalj ut på de övriga verandorna. Det är de verandor som laserats, lasyrfärger klarar uppenbarligen slitage i form av röta mycket bättre än täckfärger. Kostnad ca 550 000 kr.

Asfaltering
Efter en upphandling har styrelsen tagit beslut om att NCC får i uppdrag att asfaltera om några av våra parkeringsytor. Det gäller parkeringen där vi har våra motorvärmare samt del av parkeringsytan öster om radhuslängan N18 – N24. Kostnad ca 300 000 kr.

Avlopp
Under F-huslängan N96 – N110 har det stora avloppsröret gått av. De båda rörhalvorna har en viss förbindelse med varandra men en del av avloppsvattnet går ned i mark. Skadan är anmäld till vårt försäkringsbolag och arbete beräknas komma igång så snart som möjligt. Vi kommer tyvärr att få gräva oss under huset med mycket stora kostnader som följd. Vi har varit med om liknande skador tidigare med kostnader på över 400 000 kr. Vår försäkring reglerar inte skadan på själva röret då det är för gammalt. Däremot reglerar den eventuella följdskador. Vår fastighet börjar bli till åren och då uppkommer skador, en del förutsägbara och en del skador kommer lite för tidigt och är oplanerade. De senare kommer nog dessvärre att uppträda mer frekvent är jag rädd för. Lyckligtvis står vi relativt starkt rustade ekonomiskt och klarar i dagsläget rätt stora utmaningar.
Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska alla boende en fortsatt skön sommar.


Örebro den 30/6 2017
Styrelsen
Gm Hans Alexandersson

2017-04-04

 

Datum för städdag
Årets vårstäddag kommer att äga rum lördagen den 6/5. Separat kallelse kommer senare.

Datum för årsstämma

Föreningens ordinarie årsstämma kommer att äga rum den 7/6 kl: 18:00 i Wadköping. Kallelse tillsammans med årsredovisning kommer senare.

Borttagning av träd och återplantering
De boende i radhuslängan Norensbergsgatan 18 – 24 har inkommit till styrelsen med önskemål av olika slag. Det gäller bl.a. träden som är placerade väster om nämnda radhus. Styrelsen har beslutat att avlägsna den stora almen som nu börjar bli dålig. Den är enormt stor, många grenar är torra och den kommer troligen att dö som de flesta almar. Det är märkligt att den fortfarande har överlevt. Ett av äppelträden kommer att avlägsnas, det är trädet som står och trängs med päronträdet. Vidare kommer eken att plockas bort. Den planterades då området byggdes och den blev helt malplacerad. Eken börjar bli alldeles för stor och kommer inte att bli mindre i framtiden. Vi kommer att återplantera träd som ersättning för de som avlägsnas, en rutin och princip som vi alltid haft.

Plattor kommer åter att läggas på gångbanan mellan Norensbergsgatan 24 och 26, också det efter önskemål från de boende. Det låg plattor där från byggnationen som vi plockade bort för ett antal år sedan då de låg ”härs o tvärs och på trekvart”. Vi provade andra underlag vilket tyvärr inte har fallit väl ut. Vi kommer att montera en sarg som ska hålla de nya plattorna fixerade.

Verandarenoveringen
Trädgårdstjänst är nu i full gång med att renovera våra verandor. Vi återgår till det ursprungliga utförandet med skillnad av materialval. Vi har valt att bygga verandorna med tryckimpregnerat virke vilket kommer att öka livslängden högst avsevärt. Som tidigare nämnt går det inte att måla detta virke omedelbart utan det krävs en viss tid för torkning. Vi får leva med omålat virke under minst ett år.

Värmepump
EON kommer som vi tidigare informerat om att byta vår värmepump mot en modernare pump med bättre prestanda och samtidigt betydligt energisnålare än den tidigare pumpen. Bytet kommer att ske någon gång under maj månad.

Hälsningar
Styrelsen gm
Hans Alexandersson

2017-01-24

 

Råttor i vårt område
Anticimex kontaktade mig nyligen angående förekomst av råttor i vårt bostadsområde. Detta med anledning av en anmälan från en av våra boende. Det bör sägas att råttorna endast iakttagits utomhus. Råttor förekommer inte endast hos oss utan i hela staden och det har setts en ökning de senaste åren. Man får inte längre använda tidigare konventionella bekämpningsmedel vilket kan vara en orsak till ökningen samt att det kastas för mycket sopor och skräp i offentlig miljö.
Ytterligare en orsak är vårt fågelmatande. Anticimex råder oss till att upphöra med fågelmatning om vi ska ha en chans att bli av med dem. Jag vädjar därför om försiktighet när det gäller fågelmatning, det leder till ökad förekomst av råttor. Det går givetvis inte att helt bli utan råttor, det är smarta och listiga djur med en väl programmerad överlevnadsförmåga. Våra katter kan vi inte heller förlita oss på då de inte tar för stora råttor.

 

Radon
Efter den senaste ommätningen står det klart att vi har förhöjda värden i några av våra lägenheter. Därför kommer nu styrelsen genom undertecknad att träffa en representant från saneringsbolaget Radea AB. Vi kommer på plats att diskutera hur vi bäst kan lösa problematiken, momentanmätningar kommer att utföras. Problemet är att det inte finns så många seriösa aktörer på marknaden men detta bolag är ett av de marknadsledande bolagen och har ramavtal med HSB, Riksbyggen och Villaägarna.
Det är av största vikt att vi åtgärdar problemet, myndigheterna har satt som mål att hela landet ska vara radonfritt i bostäder till 2020. Det är ett synnerligen ambitiöst mål som troligen blir svårt att nå. Radongasen är en radioaktiv gas som finns i mark och även i byggmaterial som ex.vis blåbetong.
I vårt fall handlar det om markradon. Det är svårt att uppskatta riskerna med radon men den ökar om man samtidigt är rökare. I allra värsta fall kan det orsaka lungcancer.

 

Årsmöte den 7/6
Styrelsen har beslutat att årets ordinarie årsstämma ska äga rum den 7/6. Kallelse kommer senare. Önskar medlemmar skriva motioner till årsstämman ska dessa vara styrelsen tillhanda senast den 17/3. Det går bra att lämna dem till undertecknad på Norensbergsgatan 112.

 

Mailadresser
Styrelsen är angelägen att få in mailadresser från samtliga boende. Det finns de som saknar mailadresser och ni kan ju bortse från styrelsens äskande. Det är väldigt bra att i vissa lägen snabbt kunna nå samtliga boende och mail är ett bra kommunikationsmedel. Det är ju givetvis frivilligt att lämna ut sin mejladress men det skulle underlätta för styrelsen. Skicka ett mejll till brf@norensberg.nu med namn och adress, så kommer ni med i föreningens mejllista. Det går bra att mejla från hemsidan.

Styrelsen
gm
Hans Alexandersson
Örebro den 24 januari 2017

2016-12-07

 

Information från styrelsen

Så här inför jul brukar styrelsen dela ut den sedvanliga julklappen med oförändrade avgifter. Endast en gång under de senaste 22 åren har vi höjt avgifterna och det var för några år sedan då vi höjde med 2,8 %. Det berodde på att vi hade alldeles för låg debitering för fjärrvärmen, priserna höjs med i genomsnitt ca 2-5%/år för samtliga föreningens kostnader. Den höjningen blev egentligen ca 0,8 % då föreningen samtidigt tog över våra privata bredbandskostnader i avtalet med Telia.
Styrelsen har inför nästa år beslutat att höja avgifterna med måttliga 2 %. Vår ekonomi är tillfredsställande, vi kommer att göra ett plusresultat och vår likviditet är hög. Riksbyggens ekonomer och fastighetstekniker anser dock att våra plusresultat delvis beror på att vi sätter av alldeles för lite pengar till framtida underhåll. Vår underhållsplan är nyligen uppdaterad och vid en noggrann genomgång och justering av den kvarstår faktum att vi ligger efter med avsättningar. Riksbyggen föreslog en höjning med 4 % och en avsättning med 1,6 miljoner kr till underhållsfonden. Frågan om bostadsrättsföreningars bristande avsättning för framtida underhåll är omdebatterad. Min personliga uppfattning är att varje generation bör bidra med sin del av underhållet. Det gäller att finna en rättvis balans vilket inte är helt enkelt. Vi gör därför en kompromiss och höjer med 2 % och sätter av 1 miljon kronor till fonden för yttre underhåll med möjlighet att sätta av ytterligare en slant om innevarande års plusresultat medger det.

Vi har haft en del arbeten inne i föreningens lägenheter den sista tiden. Det har varit rengörning av ventilationen, utbyte av fiberkonvertrar samt obligatorisk ventilationskontroll i våra F-hus. Här måste vi som boende blir bättre på att hjälpa hantverkarna att komma in i lägenheterna. Då vi gjorde rent ventilationen svarade endast 80 % på förfrågan om tillstånd att använda huvudnyckel. Då hantverkarna skulle byta fiberkonvertrar var det låst med överlåset och larmat i flera lägenheter. Här måste vi bli bättre annars fördyrar det och försinkar arbetet.

En julcontainer beställs som vanligt och ställs upp på samma plats som brukligt, bredvid p-platserna 12/13 på motorvärmarparkeringen. Observera att den endast är avsedd för julklappsemballage och inget annat.


Sist men inte minst önskar styrelsen samtliga boende en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År.

Styrelsen
gm
Hans Alexandersson

 

 

2016-09-13

 

Certego

BRF Norensberg har sedan en tid tillbaka ett avtal med Certego i Örebro gällande administration av nycklar och bokningsbrickor. Avtalet omfattas av 2 delar.

Det är viktigt att vi följer de rutiner som avtalet omfattar. Det gäller då i första hand vid överlåtelser av lägenheter där det är av vikt att utväxlingen av nycklar sker på ett säkert sätt. Säljaren lämnar nycklar och att köparen kvitterar ut sina nycklar hos Certego.

NY NYCKEL
Den ena delen innefattas av att man själv som bostadsrättshavare kan få kopiera nycklar direkt hos Certego.
När man vill skaffa extra nyckel eller bricka behöver man inte längre gå till styrelsen för att få kvittens. Nu kan vi vända oss direkt till Certego, Elementvägen 12 på Aspholmen. Vi måste kunna legitimera oss och stå som hel- eller delägare på lägenheten för att kunna hämta ut extra nyckel eller bricka.

BOBYTE
Den andra delen innefattas av att man vid överlåtelse av lägenhet på ett säkert och kontrollerat sätt kan lämna över nycklar och brickkor till den nya ägaren via Certegos kundtjänst. Det skapar en garanti för att det inte finns några nycklar förskingringen.
Vid överlåtelse ska bytet av nycklar och brickor ske inne hos Certego och dess kundtjänst, Elementvägen 12 på Aspholmen. Både säljare och köpare kommer in till Certego för att få ett bra överlämnande av nycklar och brickor. Där kontrolleras antalet nycklar och brickor så att men ser att allt är med vid bytet. Säljaren står för eventuella kostnader omkring ett låsbyte vid borttappade nycklar och brickor. Man ska ha köpekontraktet med sig vid och man ska kunna legitimera sig.

 

Belysning

Vi har som alla säkert noterat låtit installera ny ytterbelysning i form av nya armaturer med s.k. ledlampor. Kostnad: 231 961 kr. Enligt uppgift ska vi kunna tjäna in denna summa relativt snabbt då den nya belysningstekniken drar väsentligt mindre energi än den gamla konventionella.

 

Idrottsplanen

Vår idrottsplats har fått en ansiktslyftning i form ny beläggning och de gamla fundamenten för tennisnätets stolpar är nu åter på plats. Underlaget möjliggör att vi nu kan spela tennis på idrottsplanen. Det kommer även att med fördel kunna spolas is vintertid. Den förra beläggningen som ersatte asfalten blev inte lyckad och vi hoppas nu att ha hittat rätt underlag. Asfalten utbyttes därför att det hela tiden bildades sprickor och ojämnheter med ständiga reparationer som följd. Kostnad: ca 80 000 kr.

 

Sopor

Vi har fått en skrivelse från kommunen med anledning av att det finns osorterat avfall i en av våra behållare för matavfall, den behållare som står vid infarten till vårt område intill Sturegatan. Det kostar oss 100 kr i böter för felsortering. Vid nio felsorteringar tvingas vi gå över till Abonnemang C vilket innebär att allt vårt avfall betraktas som osorterat avfall och därmed åläggs vi en betydligt högre avgift. Jag utgår från att det är obehöriga som lämpar av osorterade sopor i matavfallsbehållaren. Om det här upprepas tvingas vi finna en lösning på problemet t.e.x. genom att bygga in sopförråden med låsanordningar.  

 

Teliaavtalet

Styrelsen har slutit ett tilläggsavtal till det gamla avtalet med en löptid på 5 år. Avtalet innebär en uppgradering från dagens 10/10Mbit/s till 100/100 Mbit/s. En del av vår utrustning kommer att utbytas utan extra kostnad. Det nya avtalet kostar ca 17 000 kr mer per år. Kostnaden ligger fast under 5 år.

 

Inventering av skador

Undertecknad har nyligen vid två tillfällen genomfört besiktningar av vår fastighet. Dels med Trädgårdstjänst och dels med en förvaltare från Riksbyggen. Resultatet gör mig nedslagen och en smula besviken. Våra verandor genomgick en ansiktslyftning för ca 20 år sedan genom en totalrenovering. Det verkar dessvärre som att vi får ta till krafttag igen. Många är i ett bedrövligt skick medan somliga är i ganska gott skick. Det kan bero på hur vi sköter våra verandor och det kan också bero på i vilket läge de ligger. Alltnog, styrelsen måste här överväga om vi ska ta till radikala åtgärder, riva snickerierna på samtliga verandor, bygga om dem med en ny och bättre konstruktion och med tryckimpregnerat virke.

Då vi gjorde våra inspektioner upptäckte vi att det knappt gick att komma fram för all växtlighet. Värst är gången i öst-västlig riktning bakom N2-N16. Dagen ifråga regnade det och det gick med möda att forcera nedhängande växtlighet. Vi har dessutom alldeles på tok för mycket växter som växer in på våra fasader och de är dessutom i många fall illa skötta. Vi bor ju i en liten oas och en mycket vacker sådan, men då behöver den också en viss omvårdnad. Det är här vi boende kommer in i bilden, det krävs ju inte så stort arbete med häcksax och sekatör. Gavlarna på våra fristående förråd är ett mycket bra exempel på hur det kan se ut. Det finns exempel där utryckningsfordon knappt kan komma fram. Det är ju självfallet så att vi måste få ha fina växter och blommor, vilket vi också kan ha om vi sköter dem och placerar dem på ett förnuftigt sätt. När det gäller växtlighet på fasader förordas spaljéer med en luftspalt till vägg på ca 10 cm.

Betydligt allvarligare är att många av oss har byggt trallgolv som ligger dikt an mot hus och förråd utan skydd. Vi har omfattande rötskador som en följd av dessa felaktiga konstruktioner och det kommer att kosta föreningen mycket pengar. Uppskattningsvis rör det sig om ett helt års normalt underhåll. Det kanske är så att vi måste införa stränga regler (som många föreningar har) om vad som gäller då vi på eget bevåg börjar snickra och måla på föreningens fastighet. De flesta av oss är ju inga snickare eller målare. Möjligen att vi måste göra som många andra föreningar, bevilja tillstånd till alla förändringar så att vi slipper dessa helt onödiga skador och stora tråkiga extrakostnader. Det här är inte roligt och det kommer att ställa till det för många av oss då ett avstånd på ca 20 cm måste frigöras från förråd/hus för att snickarna ska kunna byta rötskadad panel. Om skydd saknas ska det helst finnas en luftspalt på ca 20 cm till fast byggnad, snö och regnvatten måste kunna evakueras. Hantverkare som målare och snickare måste kunna komma åt att arbeta vid renoveringar. En del medlemmar har kvar plattorna som lades vid tidernas begynnelse och andra har valt att använda natursten. Konstateras kan att statusen är en helt annan och väsentligt bättre där det inte byggts trallgolv på ett felaktigt sätt.

Det finns dessutom fortfarande rabatter mot våra träbyggnader där matjord ligger dikt an mot trä. Det är ju en självklarhet att det inte går för sig, det blir rötskador och det ganska snabbt. Helt i onödan.

Det bör även påpekas att vi i styrelsen lägger en hel del tid, tankemöda och kraft på att få föreningens ekonomi att fungera väl och att fastigheten sköts om på ett bra sätt. Det har vi i stort sett lyckats väl med under många år. Vår förening är kolossalt underhållskrävande och vi behöver därför hjälp av alla medlemmar, alla bör dra sitt lilla strå till stacken.

Det här var en hel del gnäll, det medges. Men jag anser det vara befogat och det vore tjänstefel att inte reagera. Det är dessutom inte endast mina egna funderingar utan det är omdömen som Riksbyggens tekniker och Trädgårdstjänst arbetsledare i allra högsta grad ger uttryck för.

 

Ekonomi

Nu något positivt. Vår ekonomi tuffar på riktigt bra. Det ser ut som att vi ska kunna nå ett plusresultat även i år trots en del betungande investeringar såsom belysning, ny beläggning på idrottsplanen, målning samt rengöring av ventilationen (ca 65 000 kr).

Våra placeringar löper på enligt våra förväntningar. Vårt innehav förvaltas av styrelsen i samarbete med Stefan Löfroth (f.d. medlem) på Global Invest. Vid halvårsskiftet 2014 placerade vi ca 4,5 miljoner kr och idag är värdet 5 329 000 kr. Det ser ut som att våra lyckosamma investeringar bär upp en del av vårt omfattande underhåll.

 

Städdag

Styrelsen har beslutat att vi ska ha höststäddagen den 29 oktober. Separat kallelse kommer senare.

Styrelsen genom
Hans Alexandersson
Ordförande

 

2016-02-29

 

Städdag

Styrelsen har beslutat att vårens städdag ska genomföras lördagen den 23/4. Det är lite tidigare än brukligt men alla helgerna spelar oss ett spratt. Alternativet skulle i så fall bli den 21/5 och det tycker vi är lite väl sent.


Årsstämma

Föreningens årsstämma kommer att äga rum den 7/6 kl. 19:00. Plats: konferenslokalen i Wadköping. Kallelse kommer senare.


Tvättstugan

Priser för användande av de olika maskinerna:
Torkskåp                                                   8 kr/tim
Torktumlare                                               8 kr/tim
Små tvättmaskiner                                     8 kr/tim      
Stor tvättmaskin                                       10 kr/tim
Boende i F-husen har en månatlig rabatt: 40 kr/mån för tvårumslägenheterna och 60 kr/mån för trerumslägenheterna.

Anvisning för torkskåpet:

Torkskåpet startas genom att trycka på startknappen varvid det tänds en röd lampa i mitten på knappen. Då går torkskåpet automatiskt 3 timmar. Önskas kortare torktid kan man när som helst stänga av torkskåpet genom att återigen trycka in startknappen som då istället fungerar som stoppknapp. Själva aggregatet kommer att gå ytterligare ca 5 min för att kyla av värmeelementet i fläkten. Observera att det är endast start/stoppknappen som ska manövreras, inga andra knappar.


Nattvätt

Jag vill återigen be föreningens medlemmar att inte tvätta alltför sent med tvättmaskiner som finns i våra lägenheter. Vi har ju hittills inte haft några skrivna regler i ämnet men jag vet att många föreningar har regler om stopptid vid kl. 22:00.

Styrelsen genom
Hans Alexandersson


 

2015-12-17

 

Ekonomi

Föreningens ekonomi är fortsatt stark och vi gör sannolikt ett plusresultat på ca 250 – 300 000 kr för innevarande verksamhetsår.

 

Budget

Styrelsen har beslutat om en ny budget. Denna budget innebär inga avgiftshöjningar under nästa kalenderår. Som tidigare nämnt är föreningens ekonomi stabil och inför nästa verksamhetsår har vi budgeterat med ett plusresultat på drygt 350 000 kr. Om inget oförutsett inträffar bör vi klara det målet.

 

Lägenhetsbesiktningar

Radonundersökningen visade på mycket bra resultat. Endast 2 av våra lägenheter fick underkänt vilket troligen beror på dålig ventilation. Ventilationen är nu förbättrad och efter det görs ommätningar. Sannolikt får då även dessa lägenheter godkänt.

Den allmänna besiktningen är nu genomförd. Inga stora brister noteras med en del s.k. A-fel måste åtgärdas snarast. Ombesiktning av dessa kommer att utföras. Däremot har Riksbyggen slagit ned på en del tillbyggnader i lägenheterna vilket väcker frågor om underhållsansvar m.m. Som exempel kan nämnas att det i dagsläget råder oklarhet om rumstillbyggnaderna i några av våra lägenheter omfattas av vår fastighetsförsäkring. En förändring av värmedebiteringen kommer eventuellt att ske för de tillbyggnader där det finns värme som hämtas från radiatorsystemet. Styrelsen har uppdragit åt Riksbyggen att komma med ett förslag på hur dessa frågor ska lösas och vi kommer att följa deras rekommendationer.

 

Mailadresser

Jag vill påminna om att styrelsen gärna vill ha medlemmarnas mailadresser. Det är givetvis frivilligt men det underlättar styrelsens kommunikation till föreningens medlemmar och boende. Det går bra att lämna era mailadresser via vår hemsida.

 

Container för julklappsemballage

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering där motorvärmarplatserna finns. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för vanliga hushållssopor. Den kommer att placeras ut den 23/12 och borttransporteras den 29/12.

 

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År.

Örebro den 1/12-14
Styrelsen genom Hans Alexandersson

2013-12-19

 

Ekonomi

Föreningens ekonomi är fortsatt stark och vi gör sannolikt ett plusresultat på ca 250 – 300 000 kr för innevarande verksamhetsår.


Budget

Styrelsen har beslutat om en ny budget. Denna budget innebär inga avgiftshöjningar under nästa kalenderår. Som tidigare nämnt är föreningens ekonomi stabil och inför nästa verksamhetsår har vi budgeterat med ett plusresultat på drygt 200 000 kr. Om inget oförutsett inträffar bör vi klara det målet.


Byte av förvaltare

Fr.o.m. nyår byter vi förvaltare från nuvarande Prubor till Riksbyggen. Det var Riksbyggen som byggde och startade vår förening 1978-79. Vid årsskiftet 1995-96 lämnade vi fadershuset men nu återvänder vi och flytten till Riksbyggen fortlöper utan hinder. Vi kommer ut med mer information efter storhelgerna.


Planerat underhåll

Nästan hela vår fastighet är nu ommålad. Det återstår några putsade gavlar. I vår och sommar går vi vidare med plåtdetaljer på våra tak och med prioritering för de resterande takkuporna vid Sturegatan.


Mailadresser

Jag vill påminna om att styrelsen gärna vill ha medlemmarnas mailadresser. Det är givetvis frivilligt men det underlättar styrelsens kommunikation till föreningens medlemmar och boende. Det går bra att lämna era mailadresser via vår hemsida.


Container för julklappsemballage

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering där motorvärmarplatserna finns. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 21/12 och borttransporteras den 27/12.

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År.

Örebro den 2013-12-17

Styrelsen genom
Hans Alexandersson
Ordförande

 


2013-09-24

 

Städdag

Styrelsen har beslutat att vi ska genomföra årets höststäddag lördagen den 26/10. Denna gång hoppar vi över bortforsling av grovsopor, eventuellt erbjuder vi det till vårens städdag. Jag vill redan nu förvarna om att vi kommer att städa cykelrummen. För att städningen skall ske effektivt och smidigt så kommer under städdagen cykelrummen att tömmas på cyklar. Ni som vet med er att ni har kedjat fast cyklar vid cykelställ gör klokt i att avlägsna dessa lås. Annars blir vi tvingade att bruka våld på låsen. Passa på att avlägsna cyklar som ni vet att ni aldrig kommer att använda. Det står många cyklar som ingen använder. De tar i onödan upp plats för boende som vill använda cykelförrådet som det är avsett för, nämligen för cyklar som vi använder till vardags. Kallelse till städdagen kommer senare.


Ekonomi

Förra sommaren omplacerade vi våra likvida medel. På ett år har vi fått en tillväxt på 4,8 %. Föreningens ekonomi är fortsatt god och vi får hoppas att vi slipper obehagliga överraskningar och en alltför tidig och kall vinter. Då bör vi få ett överskott detta verksamhetsår.


Tvättstugan

Under försommaren anslöts tvättstugans torkskåp till betalsystemet. Det har tidigare varit problem att koppla det till systemet men nu lyckades äntligen teknikerna lösa problemen. Det innebär givetvis att det blir lite kostsammare att tvätta vid användning av torkskåpet.


Bilkörning och parkering

Jag har fått klagomål på att vi kör bil alldeles för fort inom vårt område. Denna fråga har varit uppe många gånger, vi har t.o.m. haft den uppe till en extrastämma. Vi har beslutat att de boende i föreningen äger tillstånd att med försiktighet köra in för av – och pålastning. Sedan ska bilen köras ut, vi får alltså inte parkera på våra gångbanor. Det är väl egentligen ganska enkla och självklara regler som vi alla lätt borde kunna anamma. Jag ber därför alla att följa dessa regler så behöver inte missnöje eller olyckor uppstå.

Dessutom har det kommit klagomål på att det ibland saknas parkeringsplatser. Eftersom tillgången på parkeringsplatser vissa tider är starkt begränsad tvingas gäster och boende att ställa bilen på garagegatan. Vi som har garage bör i möjligast utsträckning ställa in bilen i dessa, åtminstone då bilen skall stå en längre tid. Observera att våra garage är till för bilar och andra fordon. Det finns utrymmen som stadigvarande används som allmänt förrådsutrymme vilket inte är avsikten. Att man tillfälligt använder det till möbellager under en renovering i lägenheten är förståeligt men det är inte meningen att det blir ett permanent förrådsutrymme.


Bullervall

Styrelsen har fått en skrivelse från medlemmar angående den anskrämliga exteriören på
bullervallen ut med garagegatan. Den har i och för sig sett lika anskrämlig ut ända sedan föreningen bildades 1978/79. Den har t.o.m. sett ännu värre ut än vad den gör just nu. Visst ser den trist ut men problemet är att det inte är vår bullervall, marken är kommunens. Vi har dock varit i kontakt med kommunen och de har lovat att sköta den. I sommar har de varit och klippt den vid två tillfällen. Tanken är att behålla rosor, träd och en del andra växter. Vi avvaktar och ser hur det kommer att utveckla sig. Vi kommer att bevaka frågan och stöta på kommunen om de skulle missköta vallen.


Mailadresser

För att underlätta informationsflödet från styrelsen till föreningens medlemmar och boende så önskar vi att alla som vill sänder sin mailadress till Nisse Martinsson. Nisse har följande mailadress: nissedago@gmail.com 

Observera att det är frivilligt och att information i den gamla hederliga pappersversionen kommer att fortsätta parallellt med den elektroniska informationen. I en framtid kommer troligen det mesta informationsflödet att ske elektroniskt. Vi behöver ert namn, adress och mailadress.

 

Örebro den 17 september 2013

Styrelsen genom
Hans Alexandersson
Ordförande

 

2012-12-14

 

Budget

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2013. Denna budget innebär inga avgiftshöjningar under nästa kalenderår. Trots att många priser hela tiden ökar så bör vi klara nästa år med dagens avgifter. Det är ju visserligen mycket svårt att budgetera kostnader som snöröjning, halkbekämpning, långvarig sträng kyla och oväntade reparationsåtgärder. Vid en normal vinter och inte alltför tråkiga överraskningar av större mått så kommer vi att klara budgeten. Sedan har vi garderat oss mot extremt höga elkostnader genom att under hösten sluta ett elavtal med fast elpris. Vi passade på då priserna var mycket låga.

 

Ekonomi

Vår ekonomi är under kontroll. Det pekar i år mot ett nollresultat men personligen tycker jag att vi bör göra ett plusresultat i storleken 200 – 400 000 för att kunna möta framtida utmaningar. Vi har en ackumulerad vinst på 2 256 000 sedan tidigare år så läget måste ändå bedömas vara stabilt. Vi har under året gjort omplaceringar av våra likvida medel. Vi har avyttrat Donationsmedelsfonden som till stor del bestod av aktier, vi har även sålt Nordeas Likviditetsinvest (räntefond). Från Donationsmedelsfonden har vi fått ganska betydande utdelningar men kursutvecklingen har inte motsvarat förväntningarna. Dessutom tycker vi att riskexponeringen har varit alltför stor. Vi har därför valt att placera om våra medel med betydligt mindre risk men ändå med rimligt god chans till en god tillväxt. Till vår hjälp har vi haft en av våra medlemmar som arbetar som professionell placerare. Vi har gjort följande placeringar:

  • Carnegie Corporate Bond, omsättningstillgång på 3 dgr. Lån till ett 50-tal företag, 500 000 kr
  • Goldman RO, 3 mån, 2 gånger Stiborränta, bunden tillgång, 1 224 000 kr
  • Lannebo Likviditetsfond, omsättningstillgång, 1 520 000 kr
  • Europe High Yield 10,5 %/år , utdelning var tredje månad, 400 000 kr
  • Stena AB, 5,5 % + 3 mån Stibor, ca 7,5 % totalt, 400 000 kr
  • Investment Grade Bolag, obligationsplacering, lån till bolag med god kreditvärdighet som t.e.x. Volvo – Scania – Deutsche Bank m.fl., 5,5 % + 3 mån Stibor, d.v.s. idag cirka 7 % i ränta/år, 400 000 kr

Utdelningarna insätts fortlöpande på ett depåkonto hos Carnegie.

 

Planerat underhåll

Nästan hela vår fastighet är nu ommålad. Det återstår några putsade gavlar. I vår och sommar går vi vidare med plåtdetaljer på våra tak och då framförallt våra takkupor.

 

Fukt- och vattenskador

Vi har under sensommaren och hösten drabbats av två tråkiga vattenskador troligen orsakade av felaktiga installationer av diskmaskiner. Jag vill understryka att de boende i de aktuella lägenheterna är utan skuld då de inte är skyldiga till installationerna. Det är bl.a. viktigt att diskmaskinerna monteras med ett plastskydd under maskinen samt att maskinens kopplingar och avloppsrör monteras rätt. Styrelsen har därför planer på att under nästa år göra en kontroll för att minimera risken för ytterligare skador. Jag vädjar till oss alla att vi själva med jämna intervaller utför en kontroll för att identifiera eventuella läckage. Vid vattenskador uppgår självrisken till 30 800 kr. Det är föreningens fastighetsförsäkring som reglerar skadan. Om styrelsen utan tvivel är säkra på att en boende är skuld till skadan har styrelsen rätt att kräva tillbaka självriskkostnaderna. Sådant kan vara mycket svårt att bevisa och då blir det föreningen som får stå för kostnaderna minus den andel lägenheten har av självrisken (någon procentandel). Den kan föreningen alltid kräva den boende på.

Rörläcka

Sedan ca 1 års tid har vi haft en rörläcka i mark. Det är en varmvattenledning som läckt och de boende upptäckte att kallvattnet under en kortare tid blev varmt, framförallt på morgonen. Vi har haft all möjlig expertis på plats men samtliga misslyckades till en början med att finna felet. Problemet eskalerade och till slut fann vi att det var ett läckande rör i mark. Det har kostat oss stora pengar i kallvattenförbrukning. I undercentralen värms kallvatten upp i en s.k. värmeväxlare till tappvarmvatten, därför den ökade kallvattenförbrukningen. Den allra största förlusten torde dock ligga i värmeförlusterna, uppskattningsvis ca 20 000 kr/månad. Vi har kunnat konstatera en kraftig ökning då vi jämfört fakturorna under sommarmånaderna. Då har vi ju ingen radiatorvärmeförbrukning och jämförelsen blir därför ganska säker. Där försvann årets eventuella vinst tillsammans med övriga oförutsedda skador.

 

Container för julklappsemballage

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering där motorvärmarplatserna finns. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 21/12 och borttransporteras den 27/12.

 

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År.

Örebro den 13 december 2012 Styrelsen genom
Hans Alexandersson
Ordförande

 

2012-09-17

 

Tvättstugans bokningssystem

Den senaste årsstämman beslutade att bifalla motionen angående ändring av tvättstugans bokningstider. Motionärerna anser att 3 timmars tvättid inte räcker för att tvätten skall blir torr. Årsstämman instämde och styrelsen har därför fattat beslutet att vi utökar till 4-timmarsintervaller. Tiderna blir kl. 07:00-11:00, kl.11:00-15:00 o.s.v. hela dygnet runt. De nya tiderna kommer att gälla fr.o.m. måndagen den 5/11. Observera att alla tvättider som bokats innan den 5/11 försvinner ur systemet vid skiftet. Önskas tvättider fr.o.m. den 5/11 och senare kan de tidigast bokas den 5/11.

 

Städdag

Styrelsen har beslutat att höstens städdag skall äga rum lördagen den 27/10. Vi kommer som vanligt att bortforsla grovsopor. Om vädret tillåter skall sopstationen vid Villagatan målas. Vi kommer att inventera radgaragens portar för att så småningom göra vissa förbättringar. Mossa på lägre tak kommer också att avlägsnas. Separat kallelse kommer senare.

 

Garagen

De gummilappar som styrelsemedlemmar har satt upp för att skydda låsen får inte vara ifred. Någon/några retar sig tydligen på dessa skydd. De är monterade i all välmening och gör stor nytta då de skyddar låsen vintertid. Låsen fryser lätt utan dessa skydd. Nu får vi återigen komplettera de som saknas och jag vet inte för vilken gång i ordningen vi gör det. Jag vädjar till de som rycker bort dem att omedelbart sluta med det.

 

Felanmälan

Jag ber alla boende att anmäla brister och fel på fastigheten. Det är omöjligt för styrelsen att hålla koll på alla fel som kan uppstå. Exempelvis kan nämnas att en garageport har stått öppen en längre tid då det varit fel på den. Är det uppenbara fel och brister ringer vi Trädgårdstjänst och anmäler och är det mer tveksamt så kontakta då styrelsen.

Örebro den 12/9-12
Styrelsen genom
Hans Alexandersson
Ordförande

 

2012-03-16

 

Målning

De hus som återstår att måla är ett F-hus (längst norrut) där målaren skall börja redan den 19/3 om vädret tillåter, de röda längorna med adresser Norensbergsgatan 46-68 samt kedjehusen på Villagatan med adresserna Villagatan 21- 29.

Målaren kommer arbeta i den ordningen och det är omöjligt att redan idag fastställa exakt på klockslaget när de olika husen skall målas. Det är bl.a. beroende på vädret. Målaren kommer att dela ut lappar någon vecka innan han planerar att börja ommålningen. Det innebär att växtlighet som hindrar ommålningen bör avlägsnas eller vikas ned. Det skall ju egentligen inte finnas växtlighet för nära husen då det skadar fasaderna. Skärmväggarna mellan trädgårdarna skall dock inte ommålas då vi valde tryckimpregnerat virke som är mycket tåligare än vanligt virke.

Vi kommer även att måla fasaderna på de grågröna radhusen vilket inte blev gjort mer än på en gavel på ett hus.

Våra takkupor och andra takplåtar skall ommålas nästa säsong. De börjar se rätt så tråkiga ut. Dessa ommålades för 17 år sedan och har hållit sig ganska bra. Det är stora problem med målade plåtar, särskilt släta plåtar då färgen släpper p.g.a. rörelser av värme och kyla. Korrugerad plåt står sig bättre. Mörka kulörer är känsligare än ljusare. Materialet är galvaniserat så det är ingen risk att de tar skada om vi avvaktar något år till. Det är främst en estetisk fråga.
Men för att få ett så rationellt och kostnadseffektivt underhåll som möjligt kan man inte alltid se till att allt är nymålat hela tiden. Det kanske går om man är extremt pedantisk och underhåller en enskild villa, men det går inte då vi har 64 hus, garage, förråd m.m. att ta hand om.

 

Städdag

Vårens städdag är planerad till den 12/5. Separat kallelse kommer vid senare tillfälle. Vi kommer att hyra en släpkärra för att transportera bort grovsopor.
Tänk då på att det är just grovsopor (av lite större omfång och tyngd) som skall bortföras. Exempel på grovsopor kan vara tvättmaskiner, TV-apparater och möbler. För oss som kör bort soporna blir det väldigt jobbigt då det läggs ut sopor av mindre omfång som t.e.x. blomkrukor, böcker, skor, blompinnar, kaffekoppar, cykelslangar och liknande. Mindre sopor av liknande karaktär kan läggas i våra kärl för restsopor.

 

Årsmöte

Jag vill redan nu avisera att vi skall hålla föreningsstämma den 30/5 kl. 19:00 på Wadköpings värdshus. Separat kallelse kommer vid senare tillfälle.

 

Tvättstugan

Det har inkommit klagomål på att ordningen i tvättstugan har blivit sämre. Efter användning ska tvättstugan städas så att det ser rent och snyggt ut för nästa användare. Styrelsen kommer att komplettera med städmaterial så att det finns förutsättningar att hålla den ren.

Hans Alexandersson
Örebro den 15 mars 2012

 

2011-12-07

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2012. Vi har under många år varit bortskämda med att få en julklapp i form av intakta avgifter, närmare bestämt sedan 1994. Det har i praktiken egentligen inneburit en avgiftssänkning varje år då alla kostnader hela tiden ökat. Jag måste dessvärre meddela att vi nu kommer att höja avgifterna med 3,8 %. Orsaken till denna höjning är flera:

 

Värmekostnader

Sedan många år debiterar vi för lite för värmekostnaderna (radiatorvärme och tappvarmvatten). Sedan 1994 har vi debiterat 720 500 kr/år och det är alldeles otillräckligt. 2010 uppgick värmekostnaderna till 1 125 799 kr, 2009 till 953 726, 2008 till 933 000, 2007 till 886 000 och 2006 till 859 000 kr. Enligt Eon är 2009 statistiskt sett ett normalår. Således har vi täckt dessa kostnader med andra pengar än budgetens värmeintäkter.

 

Telia-avtalet

Det nya avtalet med Telia för TV, Bredband och IP-telefoni kostar 247 296 kr/år. TV-avtalet med ComHem kostade 90 540 kr/år. Med anledning av att vi tecknade ett nytt femårigt avtal med Telia tar föreningen över medlemmarnas privata kostnader för Bredband samt även de fasta telefonikostnaderna för medlemmar som valt IP-telefoni. Skillnaden är 156 756 kr/år i kostnader som föreningen tar över ifrån medlemmarna. Det pressar vår budget ytterligare.

 

Taxebundna kostnader/övriga kostnader

Taxebundna kostnader som exempelvis vatten, avlopp, sophämtning har tillsammans med andra kostnader ökat med ca 3 % årligen. Energikostnaderna, d.v.s. el, värme och tappvarmvatten har ökat mycket mer än dessa 3 %. De senaste vintrarna har medfört kraftigt ökade kostnader i form av högre värmekostnader, högre elkostnader samt mycket höga kostnader för snöröjning och halkbekämpning. Föreningen har under många år nyinvesterat och underhållit fastigheten för mycket stora belopp, mellan ca 700 000 kr och 1 miljon kr årligen. Vi har dessutom tagit upp ett nytt lån på 10 miljoner kr för att köpa fri tomten ifrån Örebro kommun, en investering som vi kommer att ha stor nytta av då tomträttsavgälderna stadigt höjs med stora belopp. Som alla förmodligen lätt inser kan vi inte hålla emot hur länge som helst. Vi kan driva föreningen med ett underskott ytterligare några år då vi har en ackumulerad vinst sedan tidigare år på över 2 miljoner kronor. Men nackdelen med att avvakta är att höjningen framöver då kommer att bli så mycket större. Vi har i styrelsen under många år arbetat mycket hårt för att vi skall kunna bo till självkostnadspris som ju är själva idén med denna boendeform, ett slags kooperativt boende utan vinstintressen. Men för att möta framtida behov och prisjusteringar måste föreningen över en längre tid göra ett rimligt överskott.

 

Beslut om höjningar

Styrelsen har därför beslutat att höja värmedebiteringen med 200 000 kr/år vilket får anses vara en mycket försiktig höjning, vilket motsvarar 3,8 % på de totala avgifterna. Vi reglerar inte de ökade kostnaderna för Teliaavtalet i den nya budgeten. Styrelsen har dessutom beslutat att höja hyran för motorvärmarplatserna från 75 kr till 100 kr/mån samt garagehyran från 240 kr till 275 kr/mån. Det gäller givetvis de garage som föreningen hyr ut och inte de garage som ingår i lägenheten.

 

Container för julklappsemballage

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering där motorvärmarplatserna finns. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 23/12 och borttransporteras den 27/12.

 

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År.

Örebro den 5 december 2011

Styrelsen genom
Hans Alexandersson
Ordförande

 

2010-12-10

 

Ekonomi

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2010. Vi kan återigen dela ut en julklapp i förskott; det blir samma avgifter(hyror) som tidigare. Vi är nu inne på det 17:e året utan avgiftshöjning och ekonomin ser fortsatt stabil ut. Vi har dock stora reparationer och förbättringsåtgärder framför oss. Det gäller bl.a. förbättring av asfalt, ommålning av våra hus, utbyte av maskiner m.m. i tvättstugan samt utbyte av yttertak på de fastigheter som inte fick taken renoverade för ca 8 år sedan. Dessutom höjs priser och avgifter för varje år som går och blir vintrarna lika stränga som förra året så kommer en höjning av avgifterna allt närmare.

 

Julcontainer/Sophantering

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering där motorvärmarplatserna finns. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 23/12 och borttransporteras den 27/12.

 

Tvättstugan

En ny tvättmaskin är beställd men levererades tyvärr defekt då den skadades under transporten. Därför tvingas vi vänta ytterligare en tid då dessa maskiner tydligen inte finns pålagerhyllan – de håller som bäst på att tillverka en ny åt oss. Vi kommer inte bara att köpa en ny tvättmaskin utan dessutom en ny torktumlare och ett nytt bokningssystem där var och en av oss kommer att få en nyckelbricka(en s.k. Tag). Det kommer att innebära att endast den som har bokat tvättstugan får tillträde till densamma under bokningstiden. Så småningom kommer vi troligen att kunna boka tvättid via hemdatorn. Avgifterna för tvättning kommer att ses över och mätas upp så de motsvarar den faktiska förbrukningen. Vi planerar ett ibruktagande av den nya maskinen samt boknings/avgiftssystemet vid månadsskiftet jan/feb. Dessa investeringar kommer att kosta föreningen 179 338 kr. Samtliga maskiner kommer nu att vara så pass bra att behov av torkrum inte längre är aktuellt. Torkrummet kommer inte längre att tjänstgöra som torkrum utan det kommer vi att förvandla till möteslokal och kontor för styrelsen. Vi kommer självfallet informera mer utförligt innan vi tar systemet i bruk.

 

Bullervall

Styrelsen har haft upprepade kontakter med Örebro kommun när det gäller Universitetsgatan(f.d. Bygärdesgatan) vilket till slut utmynnade i en sammankomst mellan representanter för kommunen och vår styrelse. Resultatet blev en bullervall, en jordvall som kommer att bli 2 m hög räknat ifrån Universitetsgatans nivå. Jordmassorna kommer att hämtas ifrån schaktningsarbeten i samband med byggnationen av den nya läkarutbildningen vis USÖ. Det innebär att vi kommer att få vänta till en bit in på nästa år. Tyvärr kommer den nuvarande vegetationen att försvinna då vallen byggs. Ny växtlighet kommer givetvis så småningom att växa upp men under tiden kan det komma att se en aning kalt ut.

 

Telia-avtalet

Vi håller som bäst på med slutförhandlingar och avtalsuppsägningar av gamla avtal. Vi kommer inom kort att teckna ett nytt 5-årigt avtal med Telia som vi tidigare informerat om. Föreningen tar då över kostnaderna för bredband. I avtalet ingår dessutom ett grundutbud för TV samt dessutom IP-telefoni. Det kommer att belasta föreningens budget med 224 kr/lgh och månad och utgör en årskostnad av 252 672 kr. Det nuvarande TV-abonnemanget kostar ca 86 064 kr/år vilket innebär att föreningens budget belastas med ytterligare 166 608 kr. I slutändan kommer vi ändå att vinna på det då avtalet är mycket fördelaktigt. Som en jämförelse kan anföras att undertecknad idag har ett bredbandsavtal med Bahnhof som kostar 237,33 kr/mån vilket således är dyrare än alla dessa tre tjänster tillsammans. Det pekar i dagsläget mot att vi kommer att gå över till Telias bredband någon gång vid halvårsskiftet och att vi kommer att ta TV och IP-telefoni i bruk i början av hösten. Även här gäller att vi kommer ut med fullständig information då allt är klappat och klart.

 

Sopor

Sedan slutet av november så kör IL-Recycling bort samtliga våra sopor. De kommer på kommunens uppdrag att bortforsla våra restsopor, sorteringssoporna har de sedan tidigare tagit hand om. I informationsbladet så uttrycker de ”att de inte kommer att hantera för tunga kärl och kärl som är överfulla”. Vad som menas med för tunga kärl är svårt att veta men vi får tänka oss för en aning då vi lägger ned sopor i dessa kärl. Klart är väl att vi måste kunna parera ofoget med överfulla kärl. Locken får inte stå öppna, börjar det bli fullt så lägg soporna i kärlet bredvid. Kanske att vi någon gång ibland måste gå ett 30-tal meter till nästa station. Kärlen som restsoporna skall läggas i är de gröna och grå kärlen. Missköter vi oss så kommer vi att debiteras för extratömningar.

 

Tilläggsförsäkring bostadsrätt

Styrelsen har förhandlat fram att vi skall få den individuella tilläggsförsäkringen för bostadsrätt knuten till föreningens fastighetsförsäkring. Den kommer att ingå i fastighetsförsäkringen till samma premie som idag. Det innebär att det från årsskiftet inte behövs någon privat tilläggsförsäkring till hemförsäkringen. Ni kan redan nu säga upp dessa. Det är inga stora pengar men motsvarar ändå en god flaska vin av hygglig kvalitet.

 

Hemsidan

Jag vill återigen passa på att påminna alla boende om att vi har en hemsida, www.norensberg.nu. Styrelsen kommer allt oftare att använda hemsidan som informationsväg. Fortfarande går givetvis all information parallellt ut via våra brevlådor, men i framtiden kommer nog den elektroniska informationsvägen att bli den vanligaste kontaktvägen från styrelsen till de boende i föreningen. På hemsidan kan vi redan idag ta del av det mesta som rör föreningen; viktiga uppgifter som mailadresser och telefonnummer till styrelsemedlemmar, föreningens organisationsnummer, föreningens försäkringsnummer(fastighetsförsäkringen), telefonnummer till vår felanmälan etc. Gå gärna regelbundet in på vår hemsida.

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År

Örebro den 9/12 -10
Hans Alexandersson
Ordförande

 

 

2009-12-16

 

Ekonomi

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2010. Vi kan återigen dela ut en julklapp i förskott; det blir samma avgifter(hyror) som tidigare. Vi är nu inne på det 17:e året utan avgiftshöjning och ekonomin ser fortsatt stabil ut. Vi har dock stora reparationer och förbättringsåtgärder framför oss. Det gäller bl.a. förbättring av asfalt och ommålning av våra hus. Dessutom höjs priser och avgifter för varje år som går. I längden kommer det ju givetvis att vara omöjligt att ligga fast med samma avgifter. Styrelsen gör ändå bedömningen att vi inte behöver höja avgifterna nästkommande år.

 

Julcontainer/Sophantering

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering där motorvärmarplatserna finns. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 23/12 och borttransporteras den 28/12.

 

Byte av förvaltare

Som de allra flesta kanske redan känner till kommer vi vid årsskiftet att byta förvaltare ifrån SBC till PRUBOR.

PRUBOR är ett företag som finns i Örebro och förvaltar både hyresbostäder och bostadsrättsföreningar. De förvaltar idag bl.a. Gillet och Stenhuggaren, två stora föreningar i Örebro. Med förvaltare avser jag avisering av avgifter, den löpande bokföringen, bokslut, juridisk rådgivning, bevakning av pantsättningar, uppförande av lägenhetsregister m.m. Styrelsen kommer att upprätta budget i samarbete med förvaltaren.

Teknisk förvaltning sköter styrelsen själv men vi tror och hoppas att vi kan komma att få mer hjälp av PRUBOR när det gäller frågor av teknisk karaktär. Dessa är ofta mycket svåra frågor för en lekmannastyrelse och kräver i många fall professionellt kunnande. I övergångsperioden strax efter nyår kan det komma att uppstå problem som vi kanske inte har tänkt på – men de löser vi efterhand och efter bästa förmåga. Jag ber därför om lite extra långt tålamod om krångel skulle uppstå.

 

Hemsidan

Jag vill passa på att påminna alla boende om att vi har en hemsida, www.norensberg.nu. Styrelsen kommer allt oftare att använda hemsidan som informationsväg. Fortfarande går givetvis all information parallellt ut via våra brevlådor, men i framtiden kommer nog den elektroniska informationsvägen att bli den vanligaste kontaktvägen från styrelsen till de boende i föreningen.
På hemsidan kan vi redan idag ta del av det mesta som rör föreningen; viktiga uppgifter som mejladresser och telefonnummer till styrelsemedlemmar, föreningens organisationsnummer, föreningens försäkringsnummer(fastighetsförsäkringen), telefonnummer till vår felanmälan etc. Gå gärna regelbundet in på vår hemsida.

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt
God Jul och ett Gott Nytt År

Örebro den 13/12-09
Hans Alexandersson
Ordförande



2008-12-14

 

Ekonomi

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2009. Vi kan återigen dela ut en julklapp i förskott; det blir samma avgifter (hyror) som tidigare. Vi är nu inne på det 15:e året utan avgiftshöjning och ekonomin ser fortsatt stabil ut. Vi har dock stora reparationer och förbättringsåtgärder framför oss. Det gäller förbättring av asfalt, ommålning av våra hus, och eventuellt en intrimning av vårt värmesystem m.m. Dessutom höjs priser och avgifter för varje år som går. I längden kommer det ju givetvis att vara omöjligt att ligga fast med samma avgifter. Styrelsen gör ändå bedömningen att vi inte behöver höja avgifterna nästkommande år.

 

Julcontainer/Sophantering

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 23/12 och borttransporteras den 29/12.

 

Hemsidan

Jag vill passa på att göra lite reklam för vår hemsida då i framtiden mer och mer kommer att utnyttja den för information till våra boende och medlemmar. Adressen är www.norensberg.nu

 

Brandinspektion

Vi har haft en brandinspektion av våra fastigheter. Jag kan lugna alla medlemmar med att vi bor i ett relativt säkert bostadsområde. Våra fastigheter klarar enligt besiktningsmannen gott och väl de krav som ställs på oss. Skulle en brand uppstå så står våra fastigheter emot så pass länge att brandförsvarets hinner rycka ut innan det är helt övertänt. När det exempelvis gäller våra F-hus så kan vind och tak brinna av utan att det innebär livsfara för de boende.

 

Skadegörelse

Vi har hittills varit relativt förskonade ifrån klotter och skadegörelse. Dessvärre har det under detta år förekommit skadegörelse på bilar, garage och framförallt på belysning. Ett av våra garage har upprepade gånger varit utsatt för skadegörelse i form av sönderslaget lampglas och klotter. Någon/några personer med stor initiativkraft och kreativ förmåga har dessutom tyvärr roat sig med att ta bort samtliga gummilappar ovanför garagens lås. Man kan ju verkligen fråga sig varför? Skadegörelsen sker inom ett mycket begränsat område och jag ber att vi hädanefter håller ögonen öppna och är vaksamma. Rapportera gärna till undertecknad om ni ser något oegentligt. Denna meningslösa verksamhet är tabu. Det är inte nog med att det drar med sig för föreningen helt onödiga kostnader utan innebär även för styrelsen onödigt merarbete. Allt detta till ingen som helst nytta.

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt
God Jul och ett Gott Nytt År

Örebro den 13/12-08
Hans Alexandersson
Ordförande

2008-09-07

 

Altandörrar

På många av våra fönster och altandörrar börjar låsningsmekanismen bli dålig. Det är låsningen mellan dörrhalvorna som behöver bytas ut. Mekanismen är gjord av plast vilken med tiden som bekant åldras. Styrelsen har beslutat att byta ut låsningen på samtliga altandörrar. Fönstren är inte lika känsliga då de ju öppnas inåt. Ett prov har tidigare utförts på min altandörr vilket har utfallit med belåtenhet. Det kan se lite konstigt ut då det blir en något större glipa mellan dörrhalvorna. Det påverkar inte värmeisolationen men kan leda till att det kan komma in något mer damm mellan dörrhalvorna. Det är Swesafe som kommer att utföra arbetet, alltså samma firma som bytte ut våra lås förra året. Arbetet kräver givetvis att de får gå in i lägenheterna med huvudnyckel. Är det någon eller några som inte vill släppa in hantverkarna utan att själva närvara så kontaktar ni i så fall Stefan Pettersson på tel: 0703172429. Jag vädjar dock om att få tillträde med huvudnyckel – arbetet går då mycket snabbare än om de har många tider att anpassa sig till. Det blir ett bättre flöde om de kan arbeta som planerat. Arbetet kommer att starta den 16/9-08 med början på Norensbergsgatan 2 för att sedan fortsätta i nummerföljd upp till Norensbergsgatan 158. Därefter följer Villagatan 15 – 29 samt Sturegatan 45 - 55.

 

Belysning gård

Som väl alla har märkt håller vi på med arbeten på vår gård. Styrelsen har beslutat att förbättra gårdsbelysningen. Många kanske har undrat vad det är som sker, men de som varit med på städdagen och deltagit i årsstämman har förmodligen räknat ut att det är arbetet med vår gårdsbelysning som startat. Jag hann tyvärr inte med att informera skriftligen då jag blev informerad efter att arbetet redan startat. Insatserna görs punktvis på de ställen där det är som mörkast. Vi får se hur det faller ut och det är möjligt att vi kan gå vidare och göra vissa kompletteringar och anpassningar senare. Det är Oscarssons El AB som utför entreprenaden.

 

Energideklaration

Vi kommer att göra en s.k. energideklaration av vår fastighet. Det är lag på att alla fastighetsägare skall göra en sådan. Det är Anticimex som har fått uppdraget och de kommer att göra en bedömning av vår fastighet med avseende på vår totala energiförbrukning. Förhoppningsvis kommer vi att få en del råd och tips på förbättringar. Även här kan vi komma att behöva tillträde till enskilda lägenheter.

 

Våtrumsbesiktning

Styrelsen har beslutat att vi skall genomföra en våtrumsbesiktning. Det blir någon gång senare i höst. Då kommer föreningens samtliga våtrum att besiktas. Vi kommer i god tid att förvarna innan vi startar och vad som kommer att gälla. Det kan ex.vis röra sig om duschförbud timmarna innan besiktningen. Ja, det blir mycket spring i våra lägenheter nu i höst. Jag ber att ni har överseende med det. Skall vi sköta vår fastighet på ett fullgott sätt krävs det emellertid att vi ibland får tillträde till lägenheterna.

Hans Alexandersson
Örebro den 6 september 2008


2008-01-07

 

Ekonomi

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2008. Vi kan återigen dela ut en julklapp i förskott; det blir samma avgifter (hyror) som tidigare. Vi är nu inne på det fjortonde året utan avgiftshöjning och ekonomin ser fortsatt stabil ut. Vi har dock stora reparationer och förbättringsåtgärder framför oss. Det gäller parkeringsytor och gångbanor och en eventuell intrimning av vår värmeanläggning. Våra tak har en beräknad livslängd på ca 30 år. Vi har ju bytt yttertak på en del av fastighetsbeståndet men det återstår minst lika mycket. Taken och asfalten kommer att belasta vår ekonomi högst väsentligt då det handlar om kapitalkrävande investeringar. Vi kommer att förbättra gårdsbelysningen, kostnad är idag okänd men det brukar handla om relativt stora belopp. Dessutom höjs priser och avgifter för varje år som går. I längden kommer det ju givetvis att vara omöjligt att ligga fast med samma avgifter. Styrelsen gör ändå bedömningen att vi inte behöver höja avgifterna nästkommande år men att det kan bli aktuellt med en mindre höjning året därpå. Det är bättre att göra några små justeringar på avgifterna än att komma med chockhöjningar. Den modellen fick vi ju nog av på 80-talet då styrelsen fördubblade avgifterna inom en relativt kort period. Så bedriver man ingen långsiktig fastighetsförvaltning.

 

Securitas

Vi har slutit ett avtal med Securitas om förvaring av huvudnyckel, samt jourtjänst på helger och nätter. I fortsättningen skall vi således kontakta Securitas vid utelåsning. Det kostar då 500 kr/tillfälle som vi får betala själva. Med jourtid avses vardagsnätter kl. 16.00 – 07.00 och vid helg kl. 07.00 – 07.00 påföljande vardag. Det gäller även allvarliga akuta problem som vattenläckage, elproblem i lägenheten etc. som inte kan vänta till dagen därpå.

 

Underhåll/Byggnation/Gård

Styrelsen har anlitat en elkonsult som håller på att se över vår ytterbelysning. Konsulten är för övrigt densamma som hjälpte oss att ro Bredbandsprojektet i hamn – Peter Holst. Vi kommer att få ett förslag på hur vi kan förbättra vår gårdsbelysning då vissa partier är mycket mörka.

 

Julcontainer/Sophantering

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 21/12 och borttransporteras den 27/12.
När det gäller våra sopor måste vi i styrelsen be att få påpeka, jag vet inte för vilken gång i ordningen, att det är förbjudet att placera grovsopor i vårt nya soprum. Styrelsemedlemmar erbjuder sig ju att köra bort grovsopor på våra städdagar – detta för att vi skall slippa problemet med grovsopor i våra förrådsutrymmen. Det hjälper uppenbarligen inte, och många gånger handlar det om sopor som var och en med lätthet kan förvara i sina respektive förråd för att sedan passa på att bära ut till släpkärran vid städdagarna. Det borde vi väl ändå klara av. Vi har ett förråd för miljöfarligt avfall som medlemmar i styrelsen med jämna mellanrum får tömma då kommunen inte hämtar större elektriska apparater som ex.vis datorer, microvågsugnar, TV-apparater, musikanläggningar, dammsugare. Dessa exempel räknas inte till s.k. ”småelektronik”. Vi kan inte begära att styrelsens medlemmar ideligen skall behöva åka till soptippen åt föreningens medlemmar – då finns ju risken att vi kör slut på våra styrelser. Vi får betala ca 1500 kr för tömning av vår stora kompostbehållare förutsatt att den endast fylls med komposterbart material. Lägger vi annat material i komposten blir det mycket dyrare. Därför vädjar jag till oss alla att endast lägga komposterbart avfall i behållaren. Börja gärna att fylla den längst in – det förekommer faktiskt att vi lägger avfall i framkanten på behållaren - vilket resulterar i att det är omöjligt att fylla den effektivt. Kostnaderna ökar då helt i onödan.

 

Tvättstugan

Jag brukar berömma föreningens boende när det gäller skötseln av vår tvättstuga. Tyvärr har jag fått klagomål ifrån ett flertal medlemmar som anser att ordningen har blivit mycket sämre på den senaste tiden. Det är allmänt smutsigt och dåligt städat. Det är av största vikt att vi håller rent i tvättstugan och städar efter oss. Det gäller golv, maskiner, torkrum och torkskåp.

 

Parkering/Garage

Antalet besöksparkeringar på våra parkeringsplatser är begränsade till ett fåtal. De kunde gott vara några fler då de inte räcker till då många av oss får besök av gäster. Det är på helger som det uppstår problem och framförallt på storhelger. Det är önskvärt att vi som har garage till våra bilar också utnyttjar dem – ställ därför in bilarna i garagen om de skall stå parkerade över en längre tidsperiod (mer än några timmar). En av våra medlemmar har stått länge i kö för ett garage och har väckt frågan om det är tillåtet att hyra ett extra garage samtidigt som man redan har ett garage. Hittills har det varit så, och det kommer vi i fortsättningen att tillåta, men på villkoret att om behov uppstår ifrån någon medlem som saknar garage så får vederbörande maka på sig.
Vi kommer däremot inte att begära att någon som nu har flera garage skall behöva flytta på sig. Flera medlemmar har rest frågan om det är tillåtet att använda garagen som långvariga förråd av möbler m.m. Självklart är det inte tillåtet. Vi har varit i kontakt med vår förvaltare på SBC och enligt honom är det strängt förbjudet att använda garagen på det sättet. Skulle brand uppstå och det visar sig att vi har förvarat möbler av större omfattning i garagen så kommer det ovillkorligen att bli försäkringstrubbel. Jag behöver nog inte närmare gå in på vilka följder som skulle uppstå i en sådan situation och vädjar därför till er som vet med er att ni har alldeles för mycket ”icke tillåtet material” i garagen att snarast göra något åt situationen.

 

Upphittad nyckel

En nyckel finns att hämta hos undertecknad. Den lämnades in den 30/11 och satt kvar i låset på sopförrådet.

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt
God Jul och ett Gott Nytt År

Örebro den 2/12-07
Hans Alexandersson
Ordförande

2006-12-15

 

Ekonomi

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2007. Styrelsen kan återigen dela ut en julklapp i förskott; det blir samma avgifter (hyror) som tidigare. Vi är nu inne på det trettonde året utan avgiftshöjning och ekonomin ser fortsatt stabil ut. Givetvis kommer vi inte att för all framtid kunna behålla dagens avgiftsnivåer då kostnaderna via prisjusteringar och inflation ökar. Men vi gör så gott vi kan för att sköta vår ekonomi och vår fastighet så att vi även i framtiden kan bo till en rimlig kostnad.

 

Bredband

Som de flesta känner till har Broadway, en av leverantörerna av bredbandstjänster, klivit av anslutningen till Örebro Stadsnät. Anledningen är att man inte klarat av att upprätthålla en tillfredställande kvalité. Undertecknad och många med mig har därför tvingats att byta operatör. Jag hoppas att det inte inneburit alltför mycket trassel utan att bytet har gått smidigt.

 

Underhåll/Byggnation/Gård

Styrelsen har under hösten låtit undersöka statusen på vårt värmesystem. Ett konsultföretag som heter Aria har gjort en datasimulering av systemet. Resultatet blev glädjande nog relativt gott. Undercentralen, som på fackspråk kallas primärsidan, fick mycket gott betyg. Däremot fick sekundärsidan, d.v.s. våra byggnader och lägenheter något sämre betyg. Vi förbrukar enligt Aria något mer värme än medelförbrukningen för ett liknande område. Eftersom energipriserna kan förväntas att stiga i framtiden måste styrelsen diskutera igenom undersökningens resultat för att eventuellt vidta förbättringsåtgärder. Nya moderna motorvärmare är beställda. Våra nuvarande är i dåligt skick och vi satsar på nya moderna motorvärmare som bl.a. reglerar sig efter yttertemperaturen. Kostnaden uppgår till 61 000 kr.

Styrelsen har anlitat en elkonsult som håller på att se över vår ytterbelysning. Konsulten är f.ö. densamma som hjälpte oss att ro Bredbandsprojektet i hamn – Peter Holst. Vi kommer att på prov sätta upp en ny typ av lampa i två av stolparna vid ytan kring flaggstången samt byta till en ny av befintlig typ i den tredje stolpen. Då kan vi jämföra de olika lamporna. Sedan kommer vi att sätta i nya lampor av befintlig typ kring parkeringsytan vid soprummet. Då kommer vi också att kunna jämföra mot de lampor som inte är utbytta. Vi får se hur det faller ut och Holst kommer sedan att göra vissa förslag till förbättringar när det gäller vår ytterbelysning. Det är ju vissa ställen som är mycket dåligt belysta.

 

Julcontainer/Sophantering

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering. Behållaren är till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 22/12 och borttransporteras den 27/12

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska Er alla en riktigt
God Jul och ett Gott Nytt År

Örebro den 15/12-06
Hans Alexandersson
Ordförande

 

2005-12-20

 

Ekonomi

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2006. Styrelsen kan återigen dela ut en julklapp i förskott; det blir samma avgifter (hyror) som tidigare . Vi är nu inne på det tolfte året utan avgiftshöjning och ekonomin ser fortsatt stabil ut. Den 16/2 nästa år skall villkoren för ett av våra lån ändras. Lånet är på ca 7 miljoner kr och räntan är för närvarande 4,93 %. Under det gångna året har som väl alla känner till föreningen köpt marken vår fastighet är belägen på. Säljare var Örebro kommun och köpeskillingen uppgick till 10 225 000 kr. Vi fick även betala vissa avgifter i samband med köpet. Vi betalade en lagfartsavgift på 225 000 kr samt inteckningsavgift på 88 000 kr. Vi tog då upp ett nytt lån på köpeskillingen och har i dagsläget lån för totalt ca 32 miljoner kr. Utav den totala lånemassan har vi ca 25 miljoner till en rörlig ränta. En samlad expertis spår att Riksbankens styrränta, den s.k. Reporäntan, skall stiga under 2006. Därför håller styrelsen som bäst på att se över situationen. Det kanske är klokt att binda något eller några av våra 4 lån tidigt nästa år. En del av lånen kommer sannolikt fortsättningsvis att vara rörliga. Det är en mycket grannlaga uppgift att träffa mitt i prick och facit på om vi har gjort rätt eller fel får vi först om några år.

 

Bredband

Bredbandsinstallationen flyter på om än något saktare än beräknat. Antenn & tele beräknar ett färdigställande under första kvartalet 2006. Vi återkommer med mer information vad det gäller tecknande av bredbandskontrakt och vad det kommer att kosta. Jag hoppas att installationen inte har medfört alltför stora olägenheter – vi får ha lite tålamod och förståelse för att montörerna vill komma in i våra lägenheter. Jag har endast hört goda omdömen om deras sätt att arbeta och vi har i stor utsträckning fått vara med och påverka var och hur vi vill att de skall utföra monteringen. Det har också bidragit till tidsfördröjningen.

 

Underhåll/Byggnation/Gård

Kommunen har planer på att avlägsna den nuvarande växtligheten utefter garagegatan mot Skebäcksleden. I stället avser man att plantera ett antal lönnar vilket skall ge en mer parklik karaktär.

 

Julcontainer/Sophantering

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering. Behållaren är i första hand till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall. Den kommer att placeras ut den 23/12 och borttransporteras den 27/12. Då bredbandsmontörerna har avslutat sitt jobb hos oss kommer vi att använda oss av vårt stora sopförråd för förvaring av kompostpåsar, elhäcksax, m.m.

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska
Er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År
Örebro den 17/12-05
Hans Alexandersson
Ordförande

2005-08-11

Jag hoppas att ni alla har haft en skön och trevlig sommar trots att den har varit kort och kanske inte av allra bästa märke. Styrelsen däremot har inte haft så mycket semester denna sommar. Vi har hållit på med "affärer" av olika slag. Vi har under sommaren tagit in offerter angående bredbandsinstallationen och renoveringen av tvättstugan. Dessutom har det varit lite efterbörd då det gäller vårt markköp - det skall ju sökas lagfart, gamla avtal skall dödas och nya inteckningar skall ges in till Tingsrätten. Sedan allt annat löpande arbete.

 

Markköpet

Äntligen har vi då köpt marken vi tidigare hyrt. Affären får väl sägas vara något av en milstolpe i föreningens historia. Vid årsskiftet 1995-96 beslutade styrelsen att sköta föreningen på egen hand då vi lämnade Riksbyggen. Nu då vi köpt marken kan vi väl anse att vi står helt fria - vi har en helt egen fastighet - ett eget fastighetsbolag. Köpeskillingen uppgår till 10 225 000 kr. Lagfartsavgiften kostar 225 000 kr. Detta har föranlett oss att ta upp ett nytt lån på samma belopp som köpeskillingen. Detta lån har vi tagit till en ränta på 1,93 % (rörligt) som vi kan binda när vi vill. Det innebär att vi idag har lån på sammanlagt 32 670 000 kr varav ca 25 miljoner till samma rörliga ränta som ovan. Då hösten inträder skall vi ta tag ordentligt i denna fråga som gäller våra lån, amorteringar och avskrivningar. Dessutom måste vi se över vilka de framtida skatteeffekterna kan komma att bli. Undertecknad och vår nestor, Arne Hjelm, har redan så smått börjat fundera kring denna problematik. Vi kommer att diskutera igenom den nya ekonomiska situationen med dels vår bank och dels vår revisor.

 

Bredband

P.g.a. felaktiga uppgifter ifrån Skatteverket har styrelsen haft onödigt bråttom med att hämta in offerter angående bredbandsinstallationen. Enligt den första informationen vi fick skulle installationen vara helt färdigställd senast innan årsskiftet. Detta visade sig vara fel då installationen skall vara klar innan nästa årsskifte. Då utgår nämligen ett inte obetydligt statsbidrag i form av skatteåterbäring. Det blev Browik som vann upphandlingen och kostnaden kommer att bli ca 1,8 miljoner kr inkl. moms. Om likviditetsproblem uppstår har styrelsen säkrat ett lån på 775 000 kr. Detta lån kan vi ju eventuellt ta som ett kortfristigt lån. Bygget kommer att starta i början av hösten och kommer att innebära en hel del schaktning. Jag ber att få återkomma med mer information vid senare tillfälle inför byggstarten.

 

Tvättstugan

När det gäller renoveringen av tvättstugan vann NyOmbygg AB upphandlingen. Tvättstugan skall renoveras invändigt ifrån golv till tak. Maskinerna byts inte ut - de får gå så länge de håller. Renoveringen beräknas starta i början av V35, d v. s. i slutet av augusti Det innebär att vi står utan tvättstuga under ca 2-3 veckor. Passa redan nu på att planera för detta. Vi kan säkert hjälpas åt så att detta kommer att fungera. Vi som står utan tvättmaskin kan kanske vid behov få tvätta hos någon granne. Det är första gången vi gör en invändig renovering av tvättstugan. Den byggdes för 26 år sedan och jag vill passa på att ge allra högsta betyg åt föreningens medlemmar och boende som har vårdat och skött den så fint. Kostnaden för renoveringen uppgår till 180 000 kr.

 

Sopförrådet

Allt ovanstående har medfört att vi inte har hunnit ta sopförrådet i bruk. Men det kommer så fort det har hunnit lugna sig lite. Vi håller på att samtala med IL-Recycling och det verkar som att vi skall kunna sänka sophanteringskostnaderna.

 

Planteringar

Vi kommer att fortsätta med nyplanteringar utefter garagegatan. Kostnaden för detta ligger på ca 100 000 kr.

2005-08-11
Hans Alexandersson
Ordförande

2004-12-18

 

Ekonomi

Styrelsen har beslutat om en ny budget för verksamhetsåret 2005. Styrelsen kan återigen dela ut en julklapp i förskott; det blir samma avgifter (hyror) som tidigare . Vi är nu inne på det elfte året utan avgiftshöjning och ekonomin ser fortsatt stabil ut. Om vi sköter våra kort rätt så kommer det förhoppningsvis att dröja länge innan vi tvingas att höja avgifterna. Den 16/2 nästa år skall villkoren för ett av våra lån ändras. Lånet är på ca 7 miljoner kr och räntan är för närvarande 5,11 %. Om ränteläget står sig så väljer vi att låna till rörlig ränta med möjlighet att binda på dagen om vi så önskar. Allt talar för att vi kommer att få betydligt lägre ränta på detta lån än vad vi har idag.

 

Friköp av mark

En av våra medlemmar väckte på årsstämman frågan om det inte skulle vara en god idé att undersöka möjligheten för föreningen att få köpa den mark vår fastighet är belägen på. Styrelsen ansåg att det var ett bra förslag, särskilt mot bakgrund av att kommunen har sålt ut tomter till villaägare för kraftigt reducerade priser. Styrelsen beslutade att agera i frågan. I dagsläget har vi ett s.k. tomrättskontrakt där vi får betala en tomträttsavgäld till kommunen. Kontraktets löptid är på 10 år och skall förnyas år 2008. Förra gången avtalet skrevs om höjdes tomträttsavgälden ifrån 220 000 kr/år till 339 000 kr/år. Således en synnerligen otrevlig historia . För att slippa otäckheter av liknande slag i framtiden har styrelsen tagit kontakt med kommunen och lämnat in en formell ansökan om ett markfriköp. Styrelsen har beslutat att medlemmarna slutligen skall ta ställning i frågan på en extrastämma; dels för att det kommer att röra sig om ett betydande belopp och dels för frågans principiella karaktär och tyngd. Vi har fått ett preliminärt bud som innebär att vi kommer att få ungefär samma kostnad om vi lånar upp pengar till köpeskillingen som vi idag betalar i tomträttsavgäld. Man kan säga att vi byter ”hyresvärd” ifrån kommunen till banken. På lång sikt är det sannolikt en lysande affär för föreningen.

 

Informationspärm

Styrelsen håller som bäst på att omarbeta vår informationsskrift, ”Välkommen till Brf Norensberg”, som vi brukar dela ut till alla nyinflyttade. Många uppgifter i den är idag inaktuella så det är hög tid att vi gör något radikalt åt den. Vi gör om den och sätter in den i en pärm, så att alla medlemmar får en ”lägenhetspärm”. Sedan kan vi vid ändringar dela ut ändringstryck av enstaka blad. Samma information ligger även på vår hemsida, adressen är www.norensberg.nu

 

 

Underhåll/Byggnation

Sop/cykelförråd

Som de flesta väl har noterat håller föreningen på att uppföra ett nytt förråd. Halva förrådet skall härbärgera cyklar och den andra hälften sopor. Förrådet beräknas att vara klart strax efter nyår. Vi kommer att gå ut med mer information om vad som gäller med sophantering och cykelparkering då förrådet är klart att tas i bruk. Den ungefärliga kostnaden beräknas till ca 230 000 kr.


Fönsterrenoveringen

De flesta av oss som har beställt nya isolerglas har nu fått dessa monterade. Resultatet kan väl utan överdrift sägas vara mycket lyckat. Teilers kommer att gå ut med en ny förfrågan någon gång under nästa år för de som har ångrat sig eller vill byta ut fler glas. Möjligen kan en smärre prisjustering då komma i fråga. Observera att det går att göra avdrag för renoveringsarbeten i deklarationen, s.k. ROT-avdrag (renovering – ombyggnad – tillbyggnad) och gäller för utförda arbeten mellan den 15 april 2004 och den 30 juni 2005. Lägsta underlag för att söka avdrag är arbetskostnader om 2 000 kr inklusive moms. Avdraget är 30 % på det underlaget. För enskild bostadsrättslägenhet kan skattereduktion utgå med högst 5 000 kr vilket innebär att underlaget då skall uppgå till 16 666 kr. Tyvärr förbisåg vi möjligheten till dessa ROT-avdrag då vi startade fönsterprojektet, vilket fick till följd att arbetskostnaden inte är specificerad på de tidigast utsända fakturorna. Felet rättades så småningom till, men för er som har ospecificerade fakturor gäller att arbetskostnaden är 225 kr/fönster inklusive moms. Leif Restad på Teijlers Glas AB kan verifiera uppgiften om det skulle uppstå problem med skattmasen.

Bredband/TV/asfalt

Under nästkommande verksamhetsår skall vi starta projektet ”Bredband”. Arbetet har redan kommit igång men ligger ännu så länge på planeringsstadiet. Vi kommer att välja det allra bästa/värsta som finns på marknaden, d.v.s. fiber kommer att dras in i varje lägenhet. Då har vi sedan möjlighet till Bredband, IP-telefoni samt TV. Mer information kommer senare då planeringen har kommit längre. Under arbetets gång kommer det tyvärr med största sannolikhet att behöva schaktas. Vi avvaktar med asfalteringen tills detta arbete är avslutat.


Fastighetsförsäkring

Styrelsen har under hösten gått ut med en förfrågan till olika försäkringsbolag om offerter på vår fastighetsförsäkring. Bakgrunden är att vi de senaste åren har fått mycket kraftigt höjda försäkringspremier. Resultatet blev att vi lämnar Trygg-Hansa för att i fortsättningen försäkra oss hos Länsförsäkringar.


Bilkörning

Om detta skulle jag kunna skriva långt och mycket. Det har alltid varit en känslig fråga i föreningen. Anledningen är att en mycket liten minoritet i föreningen inte respekterar våra regler och traditioner. Det har kommit klagomål på att det förekommer onödigt mycket biltrafik i området vid vår tvättstuga där även bilar står parkerade. Vi har tidigare kommit överens om att det är tillåtet att köra in med bil för att lasta ur varor och tungt gods och därefter omedelbart köra ut bilen igen. Ett absolut krav är att vi kör sakta och försiktigt. Med sakta menar jag normal gånghastighet. Tänk på att vi har små barn som leker på våra gångbanor . Jag hoppas att alla respekterar min vädjan. Det vore ju hemskt tråkigt om vi måste införa en mängd tråkiga förbud p.g.a. att några få av oss inte kan följa de regler och seder som finns.


Julcontainer

Som vanligt har styrelsen beställt en container till julhelgen som avlastning av våra sopkärl. Den kommer att ställas upp på det vanliga stället – bredvid parkeringsplatserna 12 och 13 vid vår stora parkering. Behållaren är i första hand till för julklappsemballage. Den är inte avsedd för matavfall . Den kommer att placeras ut den 23/12 och borttransporteras den 27/12.

Sist men inte minst vill jag på hela styrelsens vägnar önska
Er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År
Örebro den 17/12-04
Hans Alexandersson
Ordförande

2004-09-28

Nu var det ett tag sedan jag skrev till er och det beror på att jag inte har haft så mycket att informera om. Och väl är väl det – är det tyst löper allt som det ska. Men nu har den nya styrelsen haft sitt första möte efter sommaren och vi har en hel del att göra både nu och i framtiden.

 

Ekonomi

Föreningens ekonomi är fortsatt god. Det pekar återigen mot ett plusresultat, något större än budgeterat. Det lån vi konverterade i februari är kanske den största bidragande orsaken till att det går bra. Vi beslutade att ta detta lån till rörlig ränta och vi betalar endast Reporäntan plus 45 punkter, i dagsläget 2,45 %. Skulle räntan vända uppåt kan vi när som helst gå in och binda den. Vi har ett lån som skall omsättas i februari nästa år och vi har redan börjat diskutera hur vi skall hantera frågan. Om inget drastiskt inträffar på räntemarknaden så lutar det åt att vi även tar detta lån till rörlig ränta.

 

Underhåll

Det är gott och väl att ekonomin går bra men det finns tyvärr många hål att stoppa pengar i. Under den gånga sommaren har det sista F-huset samt tvättstugan fått en ansiktslyftning. Nu har vi gått över föreningens samtliga byggnader och renoverat dessa vad det gäller rötskador samt målat om dem. Rötskadorna har varit omfattande men nu har vi valt att måla med oljefärg istället för akrylatfärg(läs plast) vilket jag hoppas kommer att skydda panelerna mot röta på ett bättre sätt.

 

Takkupor m.m.

Nästa år skall vi måla Villagatans takkupor samt samtliga vattenlister som flagnar. Även Villagatans balkonger skall laseras nästa år. Vi byggde ju om dem med tryckimpregnerat virke som skall stå omålat några år innan det behandlas. Det börjar nu bli dags att måla men frågan är bara vilken kulör vi skall välja. Ett förslag är den hasselbruna lasyr som redan finns på en del hus efter Villagatan. Det finns två kulörer, äktbrun(något mörkare) samt hasselbrun.

 

Tvättstugan

Tvättstugan skall renoveras invändigt nästa år. Tvättstugan har vi inte behövt renovera någon gång under alla dessa år vilket är ett mycket gott betyg till alla boende i föreningen. Vi tycker dock att det börjar se lite slitet och trist ut så vi gör en totalrenovering.

 

Sop/cykelförråd

Under hösten kommer vi att bygga ett kombinerat sop/cykelförråd. Den ena hälften blir avsett för cykelförvaring och den andra för de sopor vi idag sorterar (mer om sopor nedan). Förrådet kommer att byggas på en av våra parkeringsytor och kommer att ungefärligen se ut som de befintliga garagebyggnaderna. Det kommer således att finnas gott om plats både för cyklar och sopor. Ungefärlig kostnad ca 225 000 kr. Ni som hyr parkeringsplatser där vi skall bygga kommer anvisas annan plats.

 

Mossanering

I höst kommer vi att sanera våra tak mot den besvärliga mossan. Det är framförallt i norrläge mossan biter sig fast. Lyckligtvis har den inte växt in under takpannorna vilket vi riskerar om vi sitter med armarna i kors. Vi har också beställt en fullständig översyn av takpannorna – trasiga bytes ut. Dessa arbeten kommer att utföras av snickarfirman som vi anlitar till felanmälan. Högtrycksspolning kommer att användas till mossbekämpningen och jag har gett noggranna anvisningar att de skall avisera sin ankomst så att vi kan flytta på trädgårdsmöbler m.m.

 

Bredband/TV/asfalt

Vi i styrelsen har en plan. Vi skall inom en snar framtid förbättra vårt TV-nät, dra in bredband samt asfaltera om föreningens asfaltytor. Dessa åtaganden kommer att bli mycket kostsamma och är i nuläget endast i planeringsstadiet. TV-nätet är gammalt och svarar inte mot dagens krav. Bredband kan väl sägas vara standard idag och våra asfaltytor är hårt slitna och i stort behov av åtgärder. En konsult har anlitats som skall hjälpa oss med dessa frågor.

 

Fönster

Ni som har tecknat er för fönsterbyte behöver inte vänta så länge till. Glasmästaren håller som bäst på att förbereda installationen vilken kommer att ske någon gång under hösten. Jag kommer att gå ut med information några veckor innan arbetet startar. Då kommer det också att erbjudas en efteranmälan. Jag vill påminna om att vi har fått ett mycket bra pris, samt att de gamla befintliga isolerglasen med stor sannolikhet förr eller senare kommer att börja släppa igenom luft i isoleringen med påföljd att de ser immiga ut.

 

Besöksparkering

Jag vill vädja till oss alla att inte permanent ställa upp husvagnar och liknande på våra besöksparkeringar. Platserna är få och blir då ännu färre. Det går alldeles utmärkt att av föreningen hyra parkeringsplats till en nästan löjligt låg kostnad. Kontakta styrelsen. Som många har märkt har Securitas satt upp dekaler på några av våra garage. Styrelsen har hyrt bevakning av våra parkeringsplatser vilket innebär att Securitas patrullerar området nattetid. Under den gångna sommaren har vi mig veterligen inte haft någon stöld eller åverkan. Vi får hoppas att bevakningen gör nytta.

 

Städdag

Styrelsen har beslutat att genomföra höstens städning lördagen den 30/10. Separat kallelse kommer senare men öronmärk gärna denna lördag för en gemensam arbetsdag (halvdag) tillsammans med grannarna. Det är ett bra tillfälle att lära känna grannarna, och alla som brukar vara med vet att vi har mycket trevligt tillsammans bl.a. med en gemensam fika.

 

Sopor/sopsortering

Sophanteringen har genom alla år varit en källa till sorg och besvikelse. Jag har fått påstötningar ifrån våra boende om brister i vår sophantering. Det är framförallt problem med att vi kastar wellpapp och cellplast(frigolit) i våra restkärl så att de ordinarie soporna inte får plats. Vi överfyller kärlen så att locken inte går att tillsluta vilket får till följd att fåglarna släpar ut soporna på gatan. Detta trots att kärlet bredvid eller strax bredvid är halvfullt. De bruna kärlen för komposterbart avfall är ofta överfulla, vilket har föranlett styrelsen att skaffa ytterligare ett kärl. Samma problem gäller även här – skulle ett kärl vara fullt så gå till nästa som kanske bara är halvfullt . Papperspåsar till komposterbart avfall finns i tvättstugans tambur. Kärl för glas finns vid Villagatan och vid garagegatan. Kärl för kartong, plastförpackningar samt plåtförpackningar finns vid stora parkeringen. Observera att det gäller bara förpackningar. Stora frigolitbitar gäller som plastförpackning och kan kastas i plastkärlen medan de mindre, s.k. chips, kan kastas i restsoporna. Till miljöfarligt avfall finns ett särskilt utrymme i förrådet på gaveln vid Norensbergsg. 142. Till miljöfarligt avfall räknas batterier, lysrör, målarfärg etc. En broschyr i ämnet är beställd ifrån IL-Recycling och bifogas denna info eller distribueras vid ett senare tillfälle.

Örebro den 21/9-04
Hans Alexandersson
Ordförande

2003-12-14

 

Ekonomi

Först och främst vill jag dela ut årets traditionsenliga julklapp – det blir ingen avgiftshöjning till nästa verksamhetsår. Till nästa halvårskifte är det 10 år sedan styrelsen höjde avgifterna. Vi har en stark och god ekonomi och händer inget oförutsett är det vår förhoppning att vi skall slippa höjningar inom överskådlig tid. Styrelsen tog i slutet av november beslut om en ny budget som i allt väsentligt ser ut som innevarande verksamhetsårs budget. Vi har justerat siffrorna, räknat upp kostnaderna en aning, då hänsyn tas till eventuella prishöjningar. Vi har avsatt 700 000 kr till underhåll. På en post har dock budgeten redan spruckit då premiefakturan för fastighetsförsäkringen kom först en vecka efter budgetmötet. Trygg-Hansa har den dåliga smaken att utan förvarning höja premierna ifrån 63 000 kr till 91 000 kr. Jag förmodar att det är de många vattenskadorna som är orsaken. Men då skall noteras att självriskerna är så höga att det sällan blir någon ersättning till försäkringstagarna. I varje fall inte för vår del. Fortsätter den här utvecklingen måste vi försöka att ta itu med problemet, det brukar finnas godtagbara lösningar på det mesta.

 

Underhåll

Årets underhåll har förflutit som planerat. Vi har lagat rötskador och målat ett av våra F-hus samt bytt ut taken över samtliga balkonger. Även gården har vi kostat på såsom lagningar av asfalt, bordtennisbord, kompostbehållare, lekstuga m.m. 3 stycken av de nya fläktarna på F-husen har av olika skäl bytts ut, ett garantiåtagande eftersom vi har 2 års garanti. Nästa säsong går vi vidare med renovering av det sista F-huset samt tvättstugan. Jag vill påminna om att numret till vår felanmälan är: 0706-774760. Det är snickaren Rolf Gustavsson som tar emot felanmälningar vardagar 09.00 – 16.00. Uppstår osäkerhet om vem som skall debiteras för kostnader i samband med fel så är det bäst att kontakta undertecknad. Det finns en tabell över vem som skall stå för kostnaderna i samband med arbeten av olika slag. Den finns i häftet ” Välkommen till Brf Norensberg” samt på vår hemsida.

 

Hemsida

Besök gärna vår hemsida där det finns viktig information för samtliga boende. Idag kommunicerar vi både med pappersutgåvor och via vår hemsida. Det händer understundom att pappersutgåvor förkommer och då kan man med fördel besöka vår hemsida där samma information återfinns. Vi kommer i fortsättningen att lägga ut så mycket information som möjligt på nätet. Via följande användarnamn och lösenord kan samtliga boende i föreningen dessutom söka information på SBC:s hemsida med adress www.sbc.se: användarnamnet är BRF Norensberg och lösenordet är 4250.
Undertecknad kan nås via e-mail på adressen:hansgalexandersson@lycos.com

 

Dröjsmålsränta

Styrelsen har beslutat att nappa på SBC:s erbjudande om den kostnadsfria tjänsten att ta ut dröjsmålsränta vid betalningsförseningar av våra avgifter. Avgifterna för nästkommande månad skall vara föreningen tillhanda den sista dagen i månaden innan. Uppstår en försening räknas räntan dag för dag med Riksbankens styrränta som grund (f.n. 3 %), samt ett påslag med 8 procent. Minsta belopp som debiteras är 10 kr och är det lägre så lagras beloppet i datorn för att sedan tas ut då beloppet når upp till 10 kr.

 

Sopor/sopsortering

Som vanligt kommer styrelsen att hyra en container i vilken vi kan kasta julklappsemballage och liknande. Den kommer att finnas under julhelgen på den vanliga platsen vid stora parkeringen bredvid parkeringsplatserna 12 och 13. Jag vädjar till oss alla att lägga rätt sopor i rätt behållare. Det är särskilt viktigt nu till jul då sopmängden ökar högst avsevärt. Det kan hända att jag har missat att informera våra nya medlemmar om att föreningen sorterar sopor. Därför vill jag påminna om att vi har särskilda behållare för papp, plåt och hårdplast på en av våra stora parkeringar längst österut i området. Glas läggs i behållarna bredvid kompost- och restbehållarna. Papperspåsar till kompostavfallet finns i tvättstugans vestibul.

 

Fönsterproblem

Många av oss har dessvärre problem med ”immiga fönster”. Isolerrutan består av 2 glasrutor med en tätning runtom. Tyvärr har det visat sig att dessa fönster inte har stått emot tidens tand. Tätningen släpper då in luft varpå fönsterglaset ser immigt ut. Styrelsen har undersökt problemet och funnit att det går att byta ut endast dessa två glas i utförande av en kassett. Kostnaden är svår att uppskatta beroende på flera faktorer, vi vet ju t.e.x. inte hur stor volym det är frågan om. Ju fler kassetter desto lägre pris. Vi tror emellertid att kostnaden kan hamna någonstans mellan 500 – 1000 kr/fönster. Observera att kostnaden bestrides av den enskilda bostadsrättshavaren . Styrelsen har därför beslutat att genomföra en enkät där vi kan anmäla intresse, samt hur många fönster som kan komma ifråga. Denna anmälan är inte bindande. Enkäten medföljer denna information och lämnas in senast vid trettonhelgen. Talongerna läggs i brevlådan vid tvättstugan med adress Norensbergsgatan 82.

Slutligen vill jag på hela styrelsens vägnar önska
Er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År
Örebro den 14 /12-03 Hans Alexandersson
Ordförande

…………………………………………………………………………klipp här ……………………………………………………………………………………………

Undertecknad har ……… st fönster som eventuellt skall repareras

Namn:…………………………………………………………………… Adress: …………………………………………………………………

2003-10-18

Frysskydd på garagelåsen är nu monterade, för att förhindra att låsen fryser. Gummit kan fälla något till att börja med, var lite försiktig om ni har ömtåliga kläder på er.

 

 

2003-09-03

Jag får till att börja med be om ursäkt för att jag inte har skrivit till er under en längre tid. Men nu när sommaren har ändat är det dags för styrelsen att ta itu med höstens arbete som bland mycket annat består av budgetarbete inför nästkommande verksamhetsår. Information om budgeten kommer längre fram i höst. Likviditeten har förbättrats avsevärt och vår ekonomiska ställning är god. Styrelsen har i budget en prognos om ett plusresultat på 346 000 kr vilket i skrivande stund ser ut att hålla. Vår investering i Nordeas blandfond Donationsmedelsfonden är äntligen på väg åt rätt håll. Den har stigit med 12 % sedan årsskiftet men vi har ändå en bra bit kvar tills vi når upp till anskaffningskostnaden. Historiskt sett går sådana här investeringar upp och ned. Tyvärr blev nedgången denna gång ovanligt djup och långvarig men kommer sannolikt att förr eller senare vändas i uppgång. Långsiktigt brukar den här typen av investeringar visa sig vara vinstgivande. Styrelsen har budgeterat ett underhåll på 700 000 kr. I mitten av september har vi gjort av med ca 460 000 kr vilket pekar mot att vi kan bygga på vår underhållsfond vilket är ett trendbrott gentemot de senaste åren.

 

Boulbana

Många har undrat och många har frågat men nu kan jag tillkännage att föreningen har låtit anlägga en boulebana. Idén kom upp på vårens städdag då flera medlemmar efterlyste en lekplats lämplig för oss vuxna. Styrelsen nappade på idén och beslutade i enlighet med förslaget. Invigning kommer att ske någon gång i vår senast i samband med vårstäddagen. Förhoppningsvis kommer vi att få många trevliga stunder tillsammans vid banan och vi kan väl redan nu börja fundera på hur vi skall lägga upp tävlingsverksamheten. Någon form av föreningsmästerskap av olika slag såsom lag-, mixed- och singelmästerskap borde kanske så småningom arrangeras. Investeringskostnad - 21 000 kr.

 

Underhåll

Årets underhåll har förflutit som planerat. Vi har lagat rötskador och målat ett av våra F-hus. Nästa säsong går vi vidare med det sista F-huset samt tvättstugan. Rötskadorna har som tidigare varit relativt omfattande och därför är det av största vikt att vi tänker oss för när vi planterar växter och anlägger rabatter m.m. Huvudprincipen är att träpanelerna skall kunna ventileras. Vi får självklart inte lägga jord mot huspanelerna, vi får givetvis inte bygga (av vad slag det vara må) dikt mot husfasaderna. Vi bör också vara försiktiga med för mycket växtlighet alltför nära husen. Vår gård, eller snarare park, kostar en hel del i underhåll. Under sommaren har vi lagat asfalt, pingisbord, lekstugor, kompostanläggning, sått gräs, avlägsnat onödiga och utgångna rabatter etc.

 

Sopor/sopsortering

Styrelsen håller för närvarande på att utreda om vi skall bygga ett sop/cykelförråd. Tanken är att vi skall ställa sopsorteringsbehållarna under tak samt att vi i samma byggnad skall kunna förvara cyklar. Byggnaden skall i så fall uppföras på den plats där vi idag lägger sorteringsavfall, d.v.s. på en av våra stora parkeringsytor. Jag vill passa på att påminna oss alla om vikten av att vi sorterar våra sopor då kostnaden för restavfallet stadigt ökar. Volymen på våra restkärl är dimensionerade efter att vi sorterar avfallet. Hårdplast, papp (vik gärna ihop kartonger), plåt, glas och tidningar skall kastas i särskilda kärl och inte i kärlen för restavfall. Observera att frigolit räknas som hårdplast undantaget de små ostbågsliknande frigolitbitarna som inte återvinnes. De skall läggas i restavfallet. Jag vill samtidigt ta tillfället i akt att berömma alla medlemmar - vi har blivit betydligt bättre på sophanteringen vilket minskar påfrestningarna på vår miljö samt sparar mycket pengar åt föreningen.

 

Motorvärmare

Jag vädjar till alla som hyr motorvärmare att avlägsna kablarna från posterna då motorvärmarna inte används. Risk finns för svåra elolycksfall särskilt som vi har många småbarn i vårt område.

 

Hemsida

Medlemmarna i vår förening kan med fördel använda vår hemsida som informationskälla. Adressen är www.norensberg.nu. Styrelsens intentioner är att lägga ut så mycket information vi kan på hemsidan parallellt med pappersutgåvor. Det är många gånger en stor fördel att informationen ligger på nätet då det har visat sig att många kastar bort pappersutgåvor med aktuell och nödvändig information. Ett bra exempel är telefonnumret till föreningens felanmälan som vi har gett ut i pappersutgåva. Det är många medlemmar som inte tänkte på att spara informationen. Då går det bra att gå in på vår ständigt aktuella hemsida och söka information. Där finns också information om vem som betalar då fel uppstår – om det är föreningen eller den enskilde bostadsrättshavaren som skall stå för kostnaden.

 

SBC/förvaltning

Vår ekonomiska och administrativa förvaltare SBC har flyttat ifrån Örebro. Det lokala kontoret i Örebro har flyttat till regionkontoret i Västerås. Lite synd tycker jag, men vi får se tiden an, det kanske inte behöver innebära alltför stora nackdelar. Personligen är jag nog lite gammaldags då jag tycker att det är av mycket stort värde att i lugn och ro mellan fyra ögon kunna resonera över problem och spörsmål. Kommer det att visa sig vara till stor nackdel får vi väl eventuellt söka oss någon annan samarbetspartner. Vår kontakt på SBC heter Birgith Gustafsson och har telefon:021-382510. Många av oss medlemmar lånar pengar med bostadsrättslägenheten som pant och då upprättas en s.k. pantförskrivning. Denna handling skall SBC erhålla och inte styrelsen. SBC har genom fullmakt rätt att handlägga pantförskrivningar. Det är en synnerligen viktig handling som föreningen för in i lägenhetsregistret där det sedan framgår vilka lägenheter som är pantsatta.

 

Städdag

Lördagen den 18/10 skall vi ha höststäddag. Jag kommer ut med en påminnelse någon vecka innan. Fritidskommittén kommer som vanligt att serva oss med fika. Vi skall bland mycket annat montera skydd över garagelåsen. Det har vi ju lovat då stämman antog Carina Felldins motion i frågan. Vi planerar att under städdagen ställa ut gamla skrotcyklar som inte är märkta med namn. Det här är ett gammalt bekymmer och problem. Våra cykelförråd är ständigt belamrade med gamla cyklar som till synes bara står där utan att någon använder dem. De tar upp onödig plats. Jag uppmanar alla som är ägare till ”skrotcyklar” som står i cykelförråden att hänga på en lapp där det står vem som äger dem. De cyklar som kan betraktas som ”skrot” och inte är märkta kommer att ställas ut på gården för att så småningom transporteras till tippen. Observera att de kommer att finnas tillgängliga på gården en längre tid så att deras rättmätiga ägare kan göra anspråk på dem och förhoppningsvis flytta dem till sina egna förråd. Jag hoppas att många tar tillfället i akt och kommer ut på gården på städdagen. Det brukar vara mycket trevligt och samtidigt som vi gör nytta fyller dessa förmiddagar en inte oväsentlig social funktion – vi lär känna varandra och umgås under otvungna former.

Örebro den 21/9-03
Hans Alexandersson
Ordförande

2003-05-05

Inför det kommande verksamhetsåret har styrelsen beslutat att vidtaga följande renoveringar och reparationer: Vi fortsätter renoveringsarbetet med rötskador och ommålning. På grund av att takreparationerna blev mer omfattande än beräknat så beslöt styrelsen att reparera endast ett av de två återstående F-husen (Norensbergsg. 128-142)

  • En konsult skall anlitas för översyn av våra övriga tak

  • Komplettering av fyllning under F-hus nr. 3

  • Montering av skydd över garagelåsen kommer att genomföras under höstens städdag

  • En boulebana kommer att anläggas inom området